Hypothekendarlehen: Was ist das & welche Optionen gibt es?

Was ist ein Hypothekendarlehen?

Das Hypothekendarlehen, auch Hypothekenkredit genannt, ist die umgangssprachliche Bezeichnung für ein Darlehen, bei dem eine Immobilie als Sicherheit dient. Hierzu werden Grundpfandrechte wie die Hypothek oder Grundschuld ins amtliche Grundbuch der Immobilie eingetragen. Das bedeutet: Die Rechte an der Immobilie werden an den Kreditgeber abgetreten, so dass dieser bei Zahlungsschwierigkeiten oder gar Zahlungsausfall eine Zwangsversteigerung bewirken kann. Auf diese Weise kann er sich den offenen Betrag aus dem Erlös zurückholen.

Durch die hohe Sicherheit für die Bank kann sie Dir im Gegenzug eine Finanzierung zu günstigen Konditionen und über lange Zeiträume anbieten – bei einem so hochpreisigen Vorhaben wie dem Bau oder Kauf einer Immobilie ein großes Plus!

Das Hypothekendarlehen funktioniert dabei wie ein ganz gewöhnlicher Kredit mit monatlichen Ratenzahlungen und einer festgelegten Laufzeit, die aber in der Regel deutlich länger ist. Typisch sind Zeiträume von 15 Jahren und mehr.

Wie finde ich ein günstiges Hypothekendarlehen?

Um die Hypothekendarlehen unterschiedlicher Anbieter im Vergleich zu beurteilen, nutze doch einfach unseren kostenlosen Hypothekenvergleich! Hier siehst Du auf einen Blick, welche Zinsen, Ratenzahlungen und Restschulden auf Dich zukommen würden, wenn Du eine bestimmte Darlehenssumme wählst – je nach Laufzeit, Beleihungs- und Tilgungsrate. Auf diese Weise findest Du innerhalb weniger Klicks heraus, welche Banken aktuell Hypothekendarlehen zu besonders günstigen Konditionen anbieten.

Wonach sollte ich das Hypothekendarlehen auswählen?

Bevor Du Dich für einen bestimmten Kredit entscheidest, solltest Du unbedingt die verschiedenen Hypothekendarlehen im Vergleich betrachten. So gibt es einige Faktoren wie beispielsweise die Tilgungsrate, die jeweiligen Zinsen samt Zinsbindung oder auch die Möglichkeit von Sondertilgungen, die für die Auswahl des passenden Darlehens wichtig sind!

Tilgungsrate

Die Höhe der Tilgungsrate beeinflusst die Länge des Zeitraums, in dem Du Deinen Hypothekenkredit abbezahlen musst. Allgemein kann man sagen: Je höher der Tilgungssatz, desto schneller bist Du zwar schuldenfrei, aber desto höher fallen natürlich auch Deine monatlichen Raten aus. Wie lange Du die Laufzeit Deines Darlehens wählst, bleibt Dir zwar selbst überlassen, Du solltest jedoch spätestens bis zum Eintritt ins Rentenalter schuldenfrei sind. Das bedeutet: Je kürzer die verbleibende Restzeit bis zur Rente, desto höher solltest Du tilgen!

Zinsen

Auch die Hypothekenzinsen können im Vergleich – je nach Anbieter und Laufzeit – sehr unterschiedlich ausfallen! Wichtig ist daher auf jeden Fall ein Hypothekendarlehen-Zinsvergleich. Schließlich handelt es sich bei der Immobilienfinanzierung um sehr hohe Summen. Und hier können schon wenige Prozentpunkte Unterschied eine Differenz von mehreren Tausend Euro bedeuten.

Derzeit ist das Zinsniveau im Baubereich generell sehr niedrig. Daher macht es Sinn, auf eine möglichst lange Zinsbindung (auch Sollzinsbindung genannt) zu günstigen Konditionen zu achten. Auf diese Weise kannst Du das Risiko einer steigenden Verzinsung möglichst lange umgehen!

Sondertilgung

Achte darauf, dass Dein Hypothekendarlehen die Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen enthält. Hierbei handelt es sich um außerplanmäßige Tilgungen, die über die vereinbarten Ratenzahlungen hinausgehen. So kannst Du während der Vertragslaufzeit zusätzliche Raten zahlen und die Kreditsumme schneller tilgen. Auch die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung kann über die Möglichkeit von Sondertilgungen umgangen werden.

Vorfälligkeitsentschädigung

Ein Hypothekendarlehen ist eine langfristige Verpflichtung, die später häufig nur mit finanziellen Verlusten aufgelöst werden kann. So steht Deiner Bank beispielsweise eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu, falls Du vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung Deinen Hypothekenkredit kündigen möchtest. Denn immerhin hast Du Dich ja vertraglich dazu verpflichtet, den Betrag in festgelegten Raten plus Zinsen zurückzuzahlen. Zahlst Du den Restbetrag nun schon vor Ende der Laufzeit, entgeht der Bank ein Teil ihres Zinsgewinns.

Änderungen der Tilgungshöhe

Bei zahlreichen Hypothekendarlehen kann die Tilgungsrate auch nachträglich noch angepasst werden. Auch diese Option verschafft Dir deutlich mehr Flexibilität, so dass Du – je nach Deiner finanziellen Situation – schneller schuldenfrei werden oder Deinen Kredit über einen längeren Zeitraum hinweg strecken kannst.

Welche Faktoren beeinflussen die Kosten des Hypothekendarlehens?

Welche Darlehenskosten im Einzelnen auf Dich zukommen, ist von mehreren Faktoren abhängig. Folgende Aspekte spielen dabei eine entscheidende Rolle:

• konkrete Zusammensetzung Deiner Finanzierung – bestehend aus Eigenanteil, Laufzeit und Höhe der Tilgungsrate
• Wert Deiner Immobilie
• persönliches Einkommen, finanzielle Verpflichtungen, Beruf etc.
• aktuelles Zinsniveau

Eigenanteil

In der Regel setzen Kreditgeber voraus, dass Du etwa 20 bis 40 Prozent Deiner Immobilie durch Eigenkapital finanzierst. Wenn Du über relativ viel Eigenkapital verfügst und Deine Immobilie nicht ganz so stark belasten musst – beispielsweise mit nicht mehr als 60 Prozent des Verkehrswertes – ist das Risiko für die Bank geringer. Dadurch kannst Du mit günstigeren Zinsen auf die Hypothek rechnen. Wenn Du Deine Immobilie hingegen mit 80 und mehr belasten musst, ist das Risiko für die Bank deutlich höher und die Konditionen dementsprechend meist schlechter: die Kosten für Dein Hypothekendarlehen steigen.

Immobilienwert

Bei einem Hypothekendarlehen musst Du immer berücksichtigen, dass nicht der volle Kaufpreis Deines Hauses als Hypothek eingesetzt werden kann. In der Regel beläuft sich die Hypothekenhöhe auf 60 bis 70 Prozent des ermittelten Verkehrswerts, da auch der Wertverlust von Haus oder Wohnung einkalkuliert wird.

Laufzeit

Insbesondere die Laufzeit des Kredits, die man auch Sollzinsbindung nennt, ist ein wichtiger Einflussfaktor auf die Höhe der Kosten Deines Hypothekendarlehens. In der Regel kannst Du zwischen verschiedenen Laufzeiten wählen – von fünf über zehn bis hin zu 30 Jahren und mehr. Ob es besser ist, eine kurze oder lange Sollzinsbindung zu wählen, hängt vor allem von der Höhe der Zinsen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und von der prognostizierten Zinsentwicklung ab.

Da aktuell die Zinsen für Baufinanzierungen auf einem historisch tiefen Niveau sind und aller Voraussicht nach in Zukunft wieder leicht steigen werden, solltest Du derzeit möglichst lange Zinsfestschreibungen wählen, um über einen größeren Zeitraum hinweg im Rahmen Deines Hypothekendarlehens von den günstigen Zinsen profitieren zu können. Doch Achtung: Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinsaufschlag der Banken. Lasse Dir daher unbedingt vorab die entstehenden Hypothekenzinsen berechnen – je nach gewählter Laufzeit!

Bonität

Für die Ermittlung der Höhe Deines Hypothekendarlehens samt Zinsen spielt auch die Bonität eine wichtige Rolle. Da ein Hypothekendarlehen über einen langen Zeitraum läuft, wird hier vor allem auf langfristige Sicherheiten geschaut. So spielt neben der Höhe Deines Einkommens und etwaiger finanzieller Verpflichtungen auch Dein Anstellungsverhältnis eine Rolle. Meist erhalten Beamte oder Angestellte mit einem unbefristeten Vertrag die besseren Konditionen.

Aktuelles Zinsniveau

Der aktuelle Stand der Bauzinsen ist für Deine Hypothekenzinsen maßgeblich und damit auch dafür, wie hoch die Gesamtkosten Deines Darlehens ausfallen. So gibt Dir die Bank je nach aktuellem Zinsniveau einen hohen oder niedrigen Zinssatz. Die Zinshöhe ist dabei auch an den Leitzins der Europäischen Zentralbank gekoppelt. Hier solltest Du insbesondere die Euro Interbank Offered Rate (Euribor) im Auge behalten.

Die Hypothekenzinsen für Immobilienkredite sind seit einigen Jahren durchweg sehr niedrig. Das macht das Baufinanzieren aktuell sehr günstig. Derzeit gibt es Bauzinsen schon ab 0,6 Prozent!

Welche Formen von Hypothekendarlehen gibt es?

Es gibt verschiedene Typen von Hypothekendarlehen, bei denen unterschiedliche Grundpfandrechte zum Einsatz kommen.

Typen

Welches Hypothekendarlehen Du wählst, hängt vor allem davon ab, ob Du eine lang- oder kurzfristige Baufinanzierung planst. Außerdem hast Du – je nach Kredittyp – entweder eine höhere Planungssicherheit oder Du trägst ein gewisses Risiko, profitierst dafür aber unter Umständen von besseren Konditionen.

Annuitätendarlehen

Das sogenannte Annuitätendarlehen ist der Klassiker im Bereich der Baufinanzierung und am weitesten verbreitet. Annuität bedeutet „beständige Jahresleistung“. Es handelt sich dabei um ein Darlehen mit monatlich gleich bleibenden Raten über die komplette Kreditlaufzeit. Der größte Vorteil eines solchen Darlehens ist die Planungssicherheit. So weißt Du schon beim Abschluss des Kredits, mit welchen monatlichen Belastungen Du über die nächsten Jahre hinweg zu rechnen hast. Die Laufzeit kannst Du dabei frei wählen. Während dieses Zeitraums bleibt der Zinssatz, zu dem Du das Darlehen abgeschlossen hast, immer gleich hoch.

Die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil. Deren jeweilige Anteile verschieben sich jedoch im Laufe der Zeit. Während der Zinsanteil sinkt, steigt der Tilgungsanteil, da Du immer nur auf die jeweils verbleibende Restschuld Zinsen zahlen musst. Ist die im Kreditvertrag vereinbarte Zinsbindungsfrist abgelaufen, verbleibt häufig noch eine Restschuld. Diese kann über eine Anschlussfinanzierung – zum Beispiel durch ein Forwarddarlehen – beglichen werden.

Variables Darlehen

Nicht immer ist es von Vorteil, eine lange Zinsbindung zu wählen. Mit einem variablen Darlehen kannst Du vor allem bei einem sehr niedrigen Zinsniveau und kurzfristigen Baufinanzierungsvorhaben deutlich sparen. Darüber hinaus gibt es Dir die Möglichkeit, Deinen Vertrag mit einer Frist von nur drei Monaten jederzeit zu kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dies erhöht Deine Flexibilität. Ebenfalls ein großer Vorteil: Du kannst einen variablen Kredit auch – gegen zusätzliche Gebühren – in ein Festzinsdarlehen umwandeln.

Allerdings ist ein variabler Kredit mit einem nicht unerheblichen Risiko verbunden, da die Zinssätze eben nicht stabil, sondern an den Leitzins der EZB gekoppelt sind und nach jeweils drei oder sechs Monaten angepasst werden. Daher solltest Du stets den aktuellen Zinssatz im Auge behalten und gut abwägen, ob Du auch bei potentiell steigenden Zinsen in der Lage wärst, Deine monatlichen Raten abzubezahlen.

Endfälliges Darlehen

Bei einem endfälligen Darlehen zahlst Du während der Kreditlaufzeit lediglich den vereinbarten Zins. Die monatliche Rate beinhaltet also keinen Tilgungsanteil. Stattdessen zahlst Du das Darlehen am Ende der Laufzeit komplett in einer Summe an die Bank zurück. Da diese während der Darlehensdauer stets mit einem möglichen Komplettausfall rechnen muss, trägt sie ein sehr hohes Risiko. Dementsprechend höher sind meist die Zinsen. Häufig wird ein endfälliges Darlehen am Ende der Laufzeit mit Kapital aus einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung abgelöst.

Forward Darlehen

Ein Forward-Darlehen kommt meist im Rahmen einer Anschlussfinanzierung zum Einsatz. Dabei handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, das Dir erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit ausgezahlt wird – bis zu sechzig Monate nach Vertragsabschluss. Dieser Zeitraum wird auch als „Forward-Periode“ bezeichnet und es fallen noch keine Kredit- oder Bereitstellungszinsen an. Meist wird ein solches Darlehen abgeschlossen, um sich einen aktuellen Zinssatz für die Zukunft zu sichern. Allerdings musst Du im Gegenzug fast immer einen Zinsaufschlag in Kauf nehmen.

Ein Forward-Darlehen macht vor allem dann Sinn, wenn die Zinsen erwartungsgemäß wieder steigen werden.

KfW-Darlehen

Die KfW ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Dabei handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Förderbank, die im staatlichen Auftrag Käufer von Immobilien nicht nur mit Zuschüssen, sondern zum Teil auch mit sehr günstigen Hypothekenzinsen unterstützt. Beispielsweise kannst Du einen günstigen KfW-Kredit beantragen, wenn Du besonders energieeffizient baust, und so erhebliche Zinskosten sparen. KfW-Darlehen werden stets über andere Banken abgewickelt, die Dir manchmal sogar noch zusätzliche Rabatte auf die angebotenen Zinsen gewähren.

Sicherheiten

Als Sicherheit für die Bank können sowohl die Grundschuld als auch die Hypothek ins Grundbuch Deiner Immobilie eingetragen werden.

Hypothek

Eine Hypothek ist immer an ein konkretes Darlehen gebunden. Sie verringert sich dementsprechend mit jeder Zahlungsrate, die Du an die Bank zahlst. Sobald Du Dein Hypothekendarlehen vollständig abbezahlt hast, wird die Hypothek aus dem Grundbuch gestrichen.

Grundschuld

Im Gegensatz zur Hypothek bleibt die Grundschuld auch nach der vollständigen Rückzahlung des Hypothekendarlehens noch im Grundbuch vermerkt. Sie ist nicht an einen konkreten Kredit gebunden und wird nach der Tilgung zur Eigentümergrundschuld. So kannst Du sie beispielsweise erneut als Sicherheit verwenden, wenn Du ein anderes Darlehen aufnehmen möchtest. Oder Du kannst sie auf einen Dritten übertragen. Die Grundschuld ermöglicht Dir also eine deutlich größere Flexibilität. Heutzutage legen die meisten Banken von vornherein fest, dass die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird. Eine Hypothek wird nur noch selten vereinbart. Derzeit sind nur noch rund 20 Prozent aller Grundpfandrechte Hypotheken.

Welche Vor- und Nachteile haben Hypothekendarlehen?

Vorteile

Hypothekendarlehen haben zahlreiche Vorteile. Zum einen profitierst Du von sehr niedrigen Zinsen, da die Bank durch die Eintragung ins Grundbuch bereits eine sehr hohe Sicherheit hat. Außerdem kannst Du zwischen festen und variablen Zinsen zu wählen. Und auch die Möglichkeit der vorzeitigen Tilgung macht ein Hypothekendarlehen attraktiv.

Nachteile

Durch die Grundbucheintragung und die Einschaltung eines Notars entstehen Dir nicht unerhebliche Kosten. Außerdem kannst Du Deine Immobilie nicht verkaufen, solange der Kredit läuft. Du darfst sie aber vermieten, da sie während der Darlehenslaufzeit frei von Dir genutzt werden kann.

Wie erhalte ich ein Hypothekendarlehen?

Um ein Hypothekendarlehen zu erhalten, sind mehrere Schritte notwendig – von der Ermittlung der benötigten Kredithöhe bis hin zur Eintragung der Grundschuld durch den Notar.

Kredithöhe ermitteln

Analysiere für Dein Bauvorhaben zunächst Dein vorhandenes Eigenkapital und ermittele dann, welche Summe Du zusätzlich noch durch Fremdkapital aufbringen musst.

Angebote vergleichen

Um nicht allzu viel Zeit mit dem Vergleich zu verbringen, kannst Du beispielsweise eine Online-Vergleichsanfrage stellen. Mittlerweile ist der Markt an Online-Baukreditgebern sehr groß, und es gibt für fast jeden Wunsch das passende Angebot.

Alternativ hast Du natürlich auch die Möglichkeit, eine Baufinanzierungsberatung bei den einzelnen Kreditgebern in Anspruch zu nehmen. Am Anfang steht dabei meist ein telefonisches Beratungsgespräch, später folgt dann – bei Interesse Deinerseits – das persönliche Kennenlernen.

KfW-Förderung einplanen

Informiere Dich unbedingt, ob Du Anspruch auf eine KfW-Bauförderung hast und einen zinsgünstigen Kredit bekommen kannst. Um dies herauszufinden, kannst Du Dich zum einen direkt an die KfW wenden, zum andren aber auch eine Förderungsanfrage gemeinsam mit Deinem potentiellen Kreditgeber vorbereiten.

Antrag stellen

Um ein Hypothekendarlehen zu bekommen, musst Du bei Deinem potentiellen Kreditgeber zunächst einen Antrag stellen. Hier gibst Du die Höhe der von Dir ermittelten Kreditsumme, Deine gewünschte Sollzinsbindung sowie Deine monatliche Wunsch-Zahlungsrate an.

Ob Du einen Kredit maßgeschneidert nach Deinen Vorstellungen bekommst, hängt vor allem von Deiner Bonität (und damit Kreditwürdigkeit) und dem Wert der Immobilie ab, die Du beleihst. Folgende Unterlagen verlangt jede Bank von Dir zur Ermittlung der konkreten Konditionen:

• letzte drei Gehaltsnachweise und Lohnsteuerbescheid
• aktuelle Renteninformationen
• unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft
• ggf. Nachweis über private Krankenversicherung und etwaige weitere Kredite
• Bescheid über drohende Insolvenzverfahren oder Vermögensabnahmen durch einen Gerichtsvollzieher in den letzten fünf Jahren
• Bei Selbstständigkeit außerdem: Bilanz- und Gewinnermittlung, betriebswirtschaftliche Auswertung, ggf. Gesellschaftervertrag, Auszug aus dem Handelsregister

Außerdem musst Du unter anderem folgende Unterlagen zur Immobilie vorlegen, damit die Bank deren Wert beurteilen kann:

• Kaufvertrag oder Auszug aus dem Grundbuch
• Bauplan bzw. Grundrissplan, Bebauungsplan
• Bruttogrundflächenberechnung und Wohn-/ Nutzflächenberechnung
• Lage-/ Katasterplan
• Genehmigtes Baugesuch
• Wohnnebenkostenberechnung
• Erschließungskosten
• Exposé und Fotos des Objekts
• Kopie der Gebäudeversicherung

Notartermin vereinbaren

Bevor Du einen Notartermin vereinbarst, um den Kauf- oder Bauvertrag zu unterschreiben, solltest Du eine verbindliche Finanzierungszusage Deiner Bank in der Tasche haben. Ansonsten kann es Dir passieren, dass Deine Bank nach Vertragsabschluss das Darlehen doch noch ablehnt – etwa weil Deine Sicherheiten nicht ausreichen oder Deine Bonität zu gering ist.

Hast Du den Kauf- oder Bauvertrag erfolgreich abgeschlossen, kümmert sich der Notar darum, die Grundschuld ins Grundbuch eintragen zu lassen. Die Gebühren hierfür belaufen sich durchschnittlich auf rund ein Prozent der Kaufsumme. So werden bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro beispielsweise ca. 1.500 Euro Notargebühren fällig.