Immobilienfinanzierung: Rechner & Vergleich

Wo bekomme ich die besten Konditionen für eine Immobilienfinanzierung?

Durchschnittlich 230.000 Euro hat ein Immobilienkäufer im Jahr 2018 als Darlehen aufgenommen. Bei Krediten im 6-stelligen Eurobereich summieren sich schon kleinste Unterschiede im Zinssatz zu immensen Beträgen. Durch einen Immobilienfinanzierung-Vergleich kannst Du Dir daher viele tausend Euro sparen!

Auf eigene Faust zu recherchieren ist eine ziemlich mühsame Angelegenheit, weil es mehrere hundert Angebote am Markt gibt. Wir empfehlen Dir daher den Immobilienfinanzierung-Rechner auf dieser Seite zu nutzen. Er liefert Dir einen ersten Marktüberblick und hilft Dir so, die Angebote von Banken richtig einzuschätzen.

Der Rechner berücksichtigt übrigens nicht nur Angebote von Banken, sondern auch solche von Kreditvermittlern. Diese Anbieter haben oft einige hundert Vertragspartner, darunter auch Bausparkassen, Versicherungen und regionale Sparkassen. Unter diesen Partnerinstituten ermitteln sie das individuell günstigste Angebot. Häufig erhältst Du über Kreditvermittler daher besonders gute Konditionen.

Du kannst mithilfe des Vergleichsrechners außerdem testen, wie sich verschiedene Laufzeiten und Tilgungsraten auf die Konditionen des Darlehens auswirken. Um eine günstige Immobilienfinanzierung zu finden, ist es oft notwendig die "Stellschrauben" des Kredits geschickt zu justieren.

Und so findest Du in 6 Schritten die Immobilienfinanzierung mit den besten Konditionen:

Schritt 1: Finanziellen Spielraum abstecken

Im ersten Schritt solltest Du genau durchrechnen, wie hoch der Immobilienkredit sein darf, ohne dass Du Dich finanziell übernimmst. Wie Du den richtigen Betrag findest, erklären wir Dir weiter unten im Text.

Schritt 2: Angebote zur Immobilienfinanzierung mit dem Rechner vergleichen

Hast Du den richtigen Darlehensbetrag ermittelt, dann verschaffe Dir mit dem Vergleichsrechner auf dieser Seite einen Marktüberblick. Prüfe dabei auch, wie sich unterschiedliche Laufzeiten und Tilgungssätze auf die Konditionen auswirken. So bekommst Du ein Gefühl dafür, unter welchen Voraussetzungen Du die besten Angebote erhältst.

Schritt 3: Unverbindliche Finanzierungsvorschläge anfordern und vergleichen

Die Konditionen, die Dir der Online-Rechner anzeigt, sind nur erste Vergleichswerte. Sie sind nicht völlig verbindlich, weil Immobiliendarlehen immer nach individuellen Kriterien vergeben werden. Deine berufliche Situation kann eine Rolle spielen, aber auch die Art der Immobilie oder der Ort. Um die genauen Konditionen herauszufinden, brauchst Du daher ein persönliches Angebot. Gehe dazu einfach auf die Webseite des Anbieters. Dort wirst Du meist ein Online-Formular vorfinden, über das Du bequem eine unverbindliche Anfrage stellen kannst. Der Anbieter wird sich anschließend per E-Mail oder telefonisch bei Dir melden.

Wir empfehlen Dir, mehrere Angebote einzuholen und sie zu vergleichen. Denn die Kreditgeber bewerten die Voraussetzungen für einen Immobilien- oder Baukredit nach jeweils eigenen Kriterien. Du erhältst für ein- und dieselbe Immobilie oft recht unterschiedliche Finanzierungsangebote.

Schritt 4: Finanzierungsgespräch vorbereiten

Wenn Du den günstigsten Anbieter gefunden hast, dann vereinbare mit dem zuständigen Berater einen Termin für ein Finanzierungsgespräch. Weil es dabei um viel Geld geht, kannst Du Immobilienkredite nicht einfach über das Internet abschließen. Der Geldgeber möchte Dich persönlich kennenlernen, um sich so von Deiner Kreditwürdigkeit zu überzeugen. Dein Nutzen dabei ist, dass Du die Kreditkonditionen im persönlichen Gespräch oft nachverhandeln kannst. Nicht selten kommen Dir Banken entgegen, wenn Du Ihnen ein günstigeres Vergleichsangebot eines anderen Geldgebers vorlegst. Erkundige Dich, welche Unterlagen Du bei dem Termin dabei haben solltest. Oft möchte die Bank Einkommensnachweise, einen Grundbuchsauszug, den Entwurf für einen Kaufvertrag und Ähnliches sehen.

Lasse Dich bei dem Finanzierungsgespräch keinesfalls unter Druck setzen, sofort etwas zu unterschrieben! Nimm Dir nach dem Gespräch besser noch etwas Zeit, um das Angebot der Bank auf Herz und Nieren zu überprüfen.

Schritt 5: Kreditkonditionen vertraglich vereinbaren

Gibst Du einer Bank oder einem Kreditvermittler den Zuschlag, dann wird der Anbieter einen Kreditvertrag aufsetzen. Er enthält alle wichtigen Konditionen der Immobilienfinanzierung, wie z.B. den Zinssatz, die Laufzeit und die monatliche Ratenhöhe. Bevor Du unterschreibst, solltest Du unbedingt prüfen, ob alles so im Kreditvertrag steht, wie Du es im Finanzierungsgespräch mit dem Berater vereinbart hast!

Schritt 6: Finanzierungsbestätigung erhalten

Hast Du den Kreditvertrag unterschrieben, dann wird Dir die Bank eine Finanzierungsbestätigung ausstellen. Diese brauchst Du, damit Du den Kaufvertrag für Deine Wohnung oder Dein Haus mit dem Verkäufer oder Makler abwickeln kannst.

Wie hoch darf das Darlehen zur Finanzierung der Immobilie sein?

Auch wenn die Villa in bester Lage oder die großzügige 4-Zimmer-Wohnung verlockend sein kann: Bei einer Immobilien-Finanzierung sollte immer Deine finanzielle Sicherheit im Vordergrund stehen. Prüfe daher unbedingt, wie viele Schulden Du Dir mit Sicherheit leisten kannst! Der einfachste und schnellste Weg ist es, dazu einen der zahlreichen Baukredit-Rechner zu nutzen, die Du im Internet leicht findest. Wenn Du lieber selbst den Rechenstift zückst, dann gehe so vor:

Schritt 1: Maximale Kreditrate bestimmen

Als sehr grober Richtwert gilt, dass die Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent Deines Nettoeinkommens ausmachen sollte. Genauer kannst Du den Betrag bestimmen, indem Du eine exakte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung erstellst und so prüfst, wie viel Dir monatlich übrig bleibt. Berücksichtige dabei, dass Deine monatliche Miete im Eigenheim wegfällt. Du wohnst aber trotzdem nicht gratis, sondern musst Betriebskosten und Nebenkosten zur Erhaltung des Gebäudes aufbringen. Plane außerdem eine Sicherheitsreserve für unvorhergesehene Ausgaben ein!

Schritt 2: Laufzeit festlegen

Als nächstes solltest Du Dir darüber klar werden, bis wann Du schuldenfrei sein willst. Als Grundregel gilt: Spätestens mit Rentenantritt sollte der Kredit abbezahlt sein sollte.

Bedenke, dass Kredite mit längerer Laufzeit - bei gleichem Zinssatz - teurer sind, weil sich die Zinsen pro Jahr berechnen. Durch eine kürzere Laufzeit sparst Du somit viel Geld. Andererseits erhöhen sich die monatlichen Kreditraten. Hier gilt es einen guten Mittelweg zu finden.

Schritt 3: Darlehenshöhe berechnen

Indem Du die berechnete maximale Monatsrate mit der Laufzeit und dem durchschnittlichen Zinssatz (ca. 0,7 - 1,4 %) multiplizierst, erhältst Du die mögliche Darlehenshöhe. Ob Deine Berechnung plausibel ist, kannst Du mit dem Vergleichsrechner auf dieser Seite ganz einfach prüfen.

Schritt 4: Möglichen Kaufpreis der Immobilie ermitteln

Wie viel Du für Deine zukünftige Immobilie bezahlen kannst, hängt nun von der Darlehenshöhe und Deinem Eigenkapital ab.

Zum Eigenkapital zählen neben Deinen Ersparnissen auf Giro-, Spar- und Festgeldkonten auch Bausparverträge, Wertpapiere, Renten- oder Lebensversicherungen. Um Kreditzinsen zu sparen, ist es meist günstiger, diese Rücklagen zur Immobilien-Finanzierung aufzulösen. Als Sicherheitsreserve kannst Du ca. 2 bis 3 Monatsgehälter einbehalten.

Bedenke auch, dass beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses Nebenkosten für Makler, Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer anfallen. Ihre genaue Höhe hängt u.a. vom Bundesland ab.

Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung?

Zur Finanzierung einer Immobilie gibt es unterschiedliche Konzepte. Die häufigste Kreditform ist das sogenannte Annuitätendarlehen. Dabei zahlst Du monatlich eine feste, gleichbleibende Kreditrate zurück, die man im Fachjargon "Annuität" nennt. Die meisten Immobilienkäufer entscheiden sich für diese Variante, weil sie leicht zu verstehen ist und die monatliche Belastung vorhersehbar bleibt.

Im Kern funktioniert eine Immobilienfinanzierung über ein Annuitätendarlehen wie jeder andere Ratenkredit auch: Die Bank stellt Dir einen vereinbarten Geldbetrag zur Verfügung und stellt dafür einen bestimmten Zinssatz in Rechnung. Durch den Kreditvertrag verpflichtest Du Dich, das geliehene Geld inklusive Zinsen in monatlichen festen Raten zurückzuzahlen. Deine Kreditraten bleiben über die Laufzeit hinweg konstant.

Es gibt bei einer Immobilienfinanzierung jedoch ein paar Unterschiede zu herkömmlichen Ratenkrediten über kleinere Summen:

• Zweckbindung: Du darfst das Darlehen ausschließlich dazu verwenden, den Kauf oder Bau einer konkreten Immobilie zu finanzieren.
• Beschränkte Dauer der Zinsbindung: Bei einer Immobilienfinanzierung wird zwar grundsätzlich ein fester Zinssatz vereinbart. Die vertragliche Zinsbindung läuft aber meist aus, noch bevor Du das Darlehen vollständig zurückgezahlt hast. Dann kann die Bank den Zinssatz neu festlegen. Du als Kreditnehmer hast andererseits das Recht, den Kreditvertrag zu diesem Zeitpunkt kostenfrei zu kündigen. So sieht es das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 489 Abs. 1 BGB) vor.
• Anschlussfinanzierung: Den neuen Vertrag nennt man auch "Anschlussfinanzierung". Die meisten Kreditnehmer schließen ihn nahtlos bei der gleichen Bank ab. Du hast aber prinzipiell auch die Möglichkeit, zu einem anderen Geldgeber zu wechseln, falls Du dort bessere Konditionen bekommst.
• Eigenkapital: Einen gewissen Teil des Kaufpreises solltest Du bei jeder Immobilienfinanzierung selbst beisteuern können. Viele Banken setzen einen Eigenkapital-Anteil von zumindest 20 Prozent des Kaufpreises voraus. Zusätzlich solltest Du die Nebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer aus eigener Tasche bezahlen. Eine Vollfinanzierung des gesamten Kaufpreises ist meist nur mit zusätzlichen Sicherheiten oder deutlich höheren Zinsen möglich.

Worauf sollte ich beim Immobilienfinanzierung-Vergleich achten?

Im Folgenden erklären wir Dir die wichtigsten Schlüsselbegriffe einer Immobilien-Finanzierung genauer. Mit diesem Hintergrundwissen wird es Dir leichter fallen, die verschiedenen Angebote zu vergleichen.

Netto- und Brutto-Darlehenssumme

Die Netto-Darlehenssumme ist der Betrag, den Dir die Bank zur Finanzierung der Immobilie zur Verfügung stellt. Der Gesamtbetrag, den Du zurückzahlst, ist natürlich höher, weil die Zinsen hinzukommen. Damit Du einschätzen kannst, wie teuer Dir der Kredit insgesamt kommt, zeigt Dir der Immobilienfinanzierung-Rechner auch den Gesamtbetrag (im Fachjargon die Brutto-Darlehenssumme) an.

Sollzins

Der Sollzinssatz bezeichnet die reine Gebühr, die das Kreditinstitut für die Bereitstellung der Geldsumme in Rechnung stellt. Er wird in Prozent pro Jahr angegeben. Manchmal enthält der Sollzins aber noch nicht alle Kosten, die bei der Finanzierung einer Immobilie entstehen. Beispielsweise können Aufschläge für eine Kreditvermittlung hinzu kommen.

Effektiver Jahreszins

Die entscheidende Vergleichsgröße ist daher der effektive Jahreszins. Er schließt sämtliche Nebenkosten des Darlehens ein und gibt somit an, was Du alles in allem für die Immobilienfinanzierung bezahlst. Je niedriger der Effektivzins, desto günstiger kannst Du die Immobilie finanzieren.

Im Schnitt liegt der Effektivzins für eine Immobilienfinanzierung derzeit (Stand September 2019) abhängig von der Laufzeit zwischen 0,74 und 1,24 Prozent pro Jahr. Sehr günstige Angebote beginnen schon bei rund 0,25 Prozent. Durch die hohen Kreditsummen und die langen Laufzeiten macht es sich bezahlt, hier wirklich auf jede Stelle hinter dem Komma zu achten!

Dazu ein fiktives Beispiel: Du möchtest 200.000 Euro aufnehmen, um eine Immobilie zu finanzieren. Bei 3 Geldgebern erhältst Du Angebote mit folgendem Effektivzins:

• 0,46 Prozent: Beim günstigsten Angebot zahlst Du insgesamt 210.604 Euro zurück.
• 0,60 Prozent: Hier beläuft sich der Gesamtbetrag bereits auf 213.787 Euro.
• 1,04 Prozent: Beim teuersten Angebot steigt die Gesamtbelastung auf 223.649 Euro.

Durch einen Immobilienfinanzierung-Vergleich könntest Du Dir in diesem Beispiel exakt 13.045 Euro ersparen!

Zinsbindungsfrist

Der Zinssatz, den Du mit der Bank vereinbarst, gilt bei einer Immobilienfinanzierung immer nur für eine bestimmte Dauer - beispielsweise für 5, 10 oder 20 Jahre. Diesen Zeitraum nennt man Zinsbindungsfrist oder auch Sollzinsbindung.

Derzeit sind die Kreditzinsen bei einer Immobilienfinanzierung im langjährigen Vergleich sehr niedrig. Durch eine längere Zinsbindung sicherst Du Dir somit für viele Jahre einen günstigen Zinssatz. Andererseits berechnen viele Banken bei sehr langen Bindungsfristen von vornherein einen Zinsaufschlag.

Falls Du den Immobilienkredit bis zum Ende der Zinsbindungsfrist noch nicht abbezahlt hast, brauchst Du eine Anschlussfinanzierung. Dabei kann die Bank den Zinssatz neu festlegen. Oft werden bei der Anschlussfinanzierung auch weitere Kreditkonditionen wie die Ratenhöhe neu festgelegt. Du hast Du diesem Zeitpunkt die Möglichkeit, gebührenfrei zu einem anderen Anbieter zu wechseln. Eine Immobilienfinanzierung läuft daher oft in mehreren "Etappen" ab.

Sondervariante Volltilgungsdarlehen

Eine Alternative zu einer Immobilienfinanzierung "auf mehrere Etappen" ist ein sogenanntes Volltilgungsdarlehen. Dabei gilt der feste Zinssatz für die gesamte Kreditlaufzeit. Du brauchst daher keine Anschlussfinanzierung mit - aus heutiger Sicht - unsicheren Konditionen. Deine finanzielle Belastung ist auf Punkt und Beistrich vorhersehbar. Der Nachteil: Ein günstiges Volltilgungsdarlehen wird Dir meist nur mit relativ kurzen Laufzeiten (etwa 10 bis 15 Jahre) gewährt. Das wiederum bedeutet, dass Du sehr hohe monatliche Raten stemmen musst. Bei längeren Laufzeiten steigt meist der Zinssatz und das Volltilgungsdarlehen wird unverhältnismäßig teuer.

Anfänglicher Tilgungssatz

Bei einer Immobilienfinanzierung über ein Annuitätendarlehen vereinbarst Du mit der Bank eine feste Monatsrate, die für die gesamte Laufzeit gilt. Diese Monatsrate enthält immer zwei Anteile:

• die Tilgung
• die Zinsen

Der Tilgungsanteil ist der Geldbetrag, der zur Rückzahlung der geliehenen Geldsumme dient. Der Zinsanteil dagegen ist die "Kreditgebühr", die Du der Bank schuldest.

Bei einer Immobilienfinanzierung ist es üblich, einen anfänglichen Tilgungssatz (in Prozent pro Jahr) festzulegen. Im Schnitt liegt er zwischen 2 und 6 Prozent. Wichtig: Die Prozentangabe bezieht sich auf die Darlehenssumme, nicht auf die monatliche Kreditrate! Wenn Du beispielsweise ein Darlehen über 100.000 Euro aufnimmst und einen Tilgungssatz von 1 Prozent vereinbarst, dann fließen im ersten Jahr insgesamt 1.000 Euro in die Tilgung (Rückzahlung) des Darlehens. Monatlich sind das ca. 83 Euro. Der restliche Anteil der Monatsrate wird für die Zinsen aufgewendet.

Die eigentliche "Stellschraube" für die Höhe der Monatsrate ist daher der Tilgungssatz: Je höher der anfängliche Tilgungssatz, desto mehr steigt die Monatsrate. Denn der Zinsbetrag, den Du der Bank schuldest, ist fix, an ihm gibt es nichts zu rütteln. Wenn mehr Geld in die Tilgung fließen soll, musst Du daher insgesamt mehr Geld aufbringen. Wie hoch die Kreditraten bei unterschiedlichen Tilgungssätzen ausfallen, kannst Du mit dem Immobilienfinanzierung-Rechner ganz einfach prüfen!

Tilgungsplan

Auch wenn Deine Monatsrate "von außen" betrachtet immer gleich hoch bleibt: Das Verhältnis von Tilgung und Zinsen verschiebt sich über die Zeit. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Je länger der Kredit läuft, desto höher wird der Tilgungsanteil und desto niedriger der Zinsanteil.

Das hat einen einfachen Grund: Der festgelegte Zinssatz pro Jahr bezieht sich immer auf Deine Restschuld. Je mehr Geld Du zurückgezahlt hast und je geringer Deine Restschuld wird, desto geringer sind auch die Zinsen. Von der festgelegten Monatsrate kann mit der Zeit ein immer höherer Betrag in die Tilgung fließen.

Wenn Dir eine Bank ein Finanzierungsangebot macht, stellt sie Dir in der Regel einen Tilgungsplan zur Verfügung. Daraus kannst Du genau ablesen, wie sich das Verhältnis von Tilgung und Zinsen über die Laufzeit verschiebt und sich Deine Restschuld verringert.

Sondertilgungen

Unter Sondertilgungen versteht man außerplanmäßige, freiwillige Zahlungen zusätzlich zu Deinen vorgeschriebenen Kreditraten. Durch Sondertilgungen kannst Du den Immobilienkredit rascher abbezahlen, falls Dir unerwartet mehr Geld übrig bleibt. Das wiederum erspart Dir eine Menge Zinsen.

Es ist daher günstig für Dich, wenn Dir die Bank ein Recht auf kostenlose Sondertilgungen einräumt. Da dem Geldinstitut dadurch Einnahmen entgehen, ist das aber nicht selbstverständlich. Die Bank kann sogenannte Vorfälligkeitsgebühren verlangen, wenn Du einen Immobilienkredit vorzeitig abbezahlst. Manchmal erkaufst Du Dir das Recht auf Sondertilgungen auch durch einen höheren Zinssatz.

Beleihungswert

Geldgeber verlangen in der Regel, dass Du ein gewisses Eigenkapital zur Finanzierung der Immobilie einbringst. Der Beleihungswert gibt an, wie viel Prozent des Verkehrswerts Dir die Bank als Kredit zur Verfügung stellt. Üblicherweise liegt der Wert zwischen 60 und 80 Prozent. Bei einem höheren Beleihungswert musst Du entweder zusätzliche Sicherheiten einbringen oder mit einem Zinsaufschlag rechnen.

Der Hintergrund ist, dass die Bank eine Sicherheitsreserve einplant, falls Du den Kredit nicht zurückzahlen kannst. In diesem Fall würde das Geldinstitut auf das Haus oder die Wohnung zugreifen. Der Beleihungswert entspricht dem Betrag, den die Bank bei einem Verkauf oder einer Versteigerung mit Sicherheit erhalten würde, auch wenn die Immobilienpreise zwischenzeitlich gesunken sind.

FAQs

Was ist der Tilgungszins?

"Tilgungszins" ist ein Begriff, den es streng genommen nicht gibt. "Tilgung" bedeutet Rückzahlung. Bei jedem Kredit musst Du das ausgeliehene Geld in voller Summe zurückzahlen. Zusätzlich berechnet der Geldgeber Zinsen als "Gebühr" für das Ausleihen. Jede Kreditrate, die Du bezahlst, setzt sich somit aus zwei Anteilen zusammen:

• der Tilgung, mit der Du den Kredit zurückzahlst
• den Zinsen, die die Bank als Gebühr berechnet

Der "Tilgungssatz" bei einer Immobilienfinanzierung gibt an, wie viel Prozent der Darlehenssumme pro Jahr in die Tilgung des Darlehens fließen.

Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Eine Immobilienfinanzierung ist ein zweckgebundener Kredit zum Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Wohnung. Meistens handelt es sich dabei um ein sogenanntes Annuitätendarlehen, das ist ein Ratenkredit mit einer festen Monatsrate.

Wie viel Eigenkapital?

Wie viel Eigenkapital Du zur Finanzierung einer Immobilie aufbringen musst, hängt von der jeweiligen Bank ab. Als Faustregel gilt: Du solltest mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten selbst bezahlen. Für eine Wohnung im Wert von 100.000 Euro wären das 20.000 Euro und zusätzlich die Nebenkosten für Makler, Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer.