Staffelmiete & Staffelmietvertrag: Greift die Mietpreisbremse?

Was ist eine Staffelmiete?

Wenn Du eine Wohnung mietest, kann Dein Vermieter einen Staffelmietvertrag vorlegen. Das heißt, dass im Mietvertrag schon festgelegt ist, dass Deine Miete steigen wird. Der Vertrag legt fest, wann und wie hoch Deine Miete steigt. Dir als Mieter bringt so ein Mietvertrag in der Regel vor allem Nachteile, doch auch einen Vorteil. Nicht immer ist so eine Staffelmiete gültig.

Wann ist eine Staffelmiete zulässig - und wann nicht?

Ein Staffelmietvertrag ist nur zulässig, wenn diese vier Punkte erfüllt sind:

• Schriftform: Die Staffelmietvereinbarung muss immer schriftlich vorliegen. Das regelt § 557 a Abs. 1 BGB. Sowohl der Vermieter als auch Du als Mieter musst also unterschreiben. Eine E-Mail oder eine mündliche Absprache reicht also nicht aus.
• Konkreter Geldbetrag: In einem Staffelmietvertrag muss immer genau stehen, um wie viel Euro sich die Miete erhöht. Es ist also unwirksam, wenn im Mietvertrag steht, dass die Miete jährlich um drei Prozent steigt. Auch der erhöhte Preis pro Quadratmeter ist nicht zulässig. Stattdessen muss es sich um eine Formulierung handeln wie zum Beispiel: „Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich: zum 1. Januar 2023 um 50 Euro auf 500 Euro, zum 1. Januar 2024 um weitere 50 Euro auf 550 Euro, zum 1. Januar 2025 um weitere 50 Euro auf 600 Euro.“
• Mindestens ein Jahr: Zwischen den Mieterhöhungen muss mindestens der Zeitraum von einem Jahr liegen. Das heißt, dass die Miete ein Jahr lang unverändert bleiben muss. Kürzere Staffeln sind also unwirksam, längere (zum Beispiel alle zwei Jahre) jedoch gültig.
• Mindestens eine Staffel: Der Vermieter muss im Mietvertrag mindestens eine Staffel angeben.

Wann gilt die Mietpreisbremse bei der Staffelmiete?

Gilt in Deiner Stadt oder Gemeinde die Mietpreisbremse, dann muss sie Dein Vermieter auch bei einem Staffelmietvertrag beachten. Das heißt: Die Ausgangsmiete, also die erste Miete, darf auch bei einer Staffelmiete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, erfährst Du über den Mietspiegel Deiner Stadt oder Gemeinde. Über die Lage innerhalb der Stadt und den Ausbauzustand der Wohnung kannst Du meist auf der Internetseite der Stadt herausfinden, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Wenn es keinen Mietspiegel gibt, ist das nicht ganz so einfach. Dann kannst Du Dich an den Mieterverein wenden oder in Vergleichsdatenbanken schauen.

Ausgangsmiete verstößt gegen Mietpreisbremse

Wenn schon die erste Miete höher ist als erlaubt, solltest Du Dich dagegen wehren. Zuerst unterschreibst Du den Mietvertrag, dann rügst Du den Vermieter. Das kannst Du selbst oder mit einem Anwalt machen. Willst Du Dich nicht mit dem Vermieter rumärgern, kannst Du auf das Portal lawio.de zurückgreifen. Es setzt für Dich die Mietpreisbremse durch.

Einzelne Staffel verstößt gegen Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt auch für die einzelnen Staffeln. Diese Einschränkung der Staffelmiete ist im BGB geregelt: Paragraf 557a Abs. 4 BGB. Das heißt, dass Du bei jeder Staffel erneut überprüfen solltest, ob die Miete dann die ortsübliche Vergleichsmiete um zehn Prozent übersteigt. Dann greift die Staffel nicht und Du kannst die Mieterhöhung zurückweisen.

Welche Nachteile hat eine Staffelmiete?

Ein Staffelmietvertrag ist für Dich als Mieter nachteilig, weil er – anders als andere Mietverträge – weniger stark begrenzt ist: So dürfen die Mietstaffeln deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei anderen Mietverträgen darf die Miete höchstens bis zu dieser Vergleichsmiete angehoben werden. Deshalb nutzen Vermieter gerne Staffelmietverträge, wenn sie mehr als diese ortsübliche Miete verlangen wollen.

Außerdem gilt die sogenannte Kappungsgrenze nicht: Die Kappungsgrenze besagt, dass der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent (in vielen Städten 15 Prozent) erhöhen darf. Diese Grenze gilt bei Staffelmieten nicht, weil die Mieterhöhungen bereits beim Vertragsabschluss festgelegt wurden.

Welche Vorteile hat eine Staffelmiete?

Auch wenn es auf den ersten Blick nicht so scheint, hat eine Staffelmiete für Dich als Mieter auch einen Vorteil: Du weißt ganz genau, wie hoch Deine Miete steigt, es gibt also keine bösen Überraschungen mehr. Das gilt auch dann, wenn Dein Vermieter die Wohnung modernisiert oder die Vergleichsmieten sehr stark ansteigen. Für den Vermieter gibt es in einem Staffelmietvertrag keine Möglichkeit, die Miete zu erhöhen.

Was kann ich bei einem überhöhten Mietpreis tun?

Eine Grenze gibt es jedoch, die auch bei Deiner Staffelmiete zählt: Wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt, und wenn in der Stadt Wohnungsknappheit herrscht, kann die Miete unangemessen sein. Das regelt das Wirtschaftsstrafrecht (§ 5 Abs. 2 WiStrG). Dann ist der Vertrag nicht gültig, und es gilt für Dich lediglich die ortsübliche Vergleichsmiete. In der Praxis ist dieser Fall allerdings eher eine Ausnahme, da in den meisten Kommunen mit Wohnungsknappheit ohnehin die Mietpreisbremse gilt. Diese deckelt bereits die Mieterhöhung auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wer hilft mir, gegen einen unzulässigen Staffelmietvertrag vorzugehen?

Es gibt also einige Fälle, in denen ein Staffelmietvertrag ungültig ist. Gegen unzulässige Mietverträge kannst Du alleine, mit Hilfe eines Mietervereins oder eines Anwalts vorgehen. Das kann, insbesondere ohne Rechtsschutzversicherung, jedoch sehr teuer, aufwändig und nervenaufreibend sein. Sich als Mieter mit einer großen Wohnungsgesellschaft anzulegen, ist nicht gerade einfach.

Deshalb gibt es das Verbraucherportal lawio.de. Du machst online Angaben zur Wohnung und Mieterhöhung. Ist die Mieterhöhung aus Sicht des Portals unzulässig, bietet es Dir einen sogenannten Schutzbrief an. Dieser beinhaltet eine Kostendeckung für Anwalts- und Gerichtskosten, falls Dein Vermieter vor Gericht ziehen sollte. Als Mieter zahlst Du an lawio.de nur im Erfolgsfall eine Provision in Höhe der Ersparnis von drei Monaten. Kann lawio.de sich nicht gegen Deine Erhöhung wehren, entstehen Dir keine Kosten.

Welche Vorteile hat ein Staffelmietvertrag für Vermieter?

Für Vermieter sind Staffelmieten interessant, weil sie ihnen einige Vorteile bringen. Dazu gehören:

• Planungssicherheit: Der Vermieter weiß ganz genau, wann und wie sich seine Einnahmen entwickeln, ganz unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das gilt natürlich auch für Mieter, die genau wissen, wie sich ihre Mietzahlungen in Zukunft verändern.
• Weniger Verwaltungsaufwand: Als Vermieter ist ein Staffelmietvertrag vor allem sehr bequem. Bereits bei Vertragsabschluss ist alles geregelt. Anders müssten Vermieter später Mieterhöhungen zum Beispiel mit dem Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten begründen. Vermieter müssen die Mieter auch nicht um die Zustimmung zur Mieterhöhung bitten oder dazu auffordern.
• Mieterhöhung: Eine Staffelmiete erlaubt es dem Vermieter, bereits nach zwölf Monaten zum ersten Mal die Miete zu erhöhen. Ohne Staffelmiete ist die erste Mieterhöhung erst nach 15 Monaten möglich.
• Kündigungsausschluss: Vermieter können einen Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren in den Staffelmietvertrag schreiben. Das heißt, dass Mieter vier Jahre lang nicht kündigen können. Bei einem wechselseitigen Kündigungsausschluss darf auch der Vermieter dem Mieter bis zu vier Jahre nicht kündigen. Das kann von Vorteil sein, weil der Vermieter dann auch trotz Eigenbedarf den Vertrag nicht kündigen darf. Bei einem einseitigen Kündigungsausschluss sollten Mieter jedoch auf eine Nachmieterklausel bestehen, um im Falle des Falles doch aus dem Mietvertrag herauszukommen. Der Mieter darf dann den Vertrag kündigen, wenn er eine im Vertrag festgelegte Anzahl an möglichen Nachmietern vorschlägt.

Wie lange dauert eine Staffelmiete?

Es gibt keine Regelung mehr, die einen Staffelmietvertrag zeitlich begrenzt. Vermieter können auch für die nächsten 15 Jahre Staffeln im Mietvertrag festhalten. Bei unbefristeten Verträgen kann auch nur für die ersten Jahre eine Staffelerhöhung vereinbart sein. Läuft die Staffelmiete aus, kann der Vermieter erneut einen Staffelmietvertrag vereinbaren, allerdings nur gemeinsam mit dem Mieter. Ist die Mietstaffel abgelaufen, gilt ansonsten für die Mieterhöhungen die Vergleichsmiete. Dann ist es auch möglich, dass Modernisierungen zu einer Mieterhöhung führen.

Während der vereinbarten Laufzeit sind weitere Mieterhöhungen grundsätzlich ausgeschlossen. Das gilt zum Beispiel auch für Modernisierungen. Einzige Ausnahme sind die Betriebskosten, die der Vermieter bei Bedarf trotz Staffelmiete erhöhen darf. Zu den auf die Mieter umgelegten Betriebskosten gehören zum Beispiel die Müllgebühren, Kosten für Gartenpflege oder Stromkosten fürs Treppenhaus. Steigen diese an, kann der Vermieter auch bei einer Staffelmiete die Betriebskosten anpassen. Das muss jedoch so im Mietvertrag festgehalten sein.

Was passiert, wenn ich als Mieter die erhöhte Miete nicht zahle?

Es passiert gar nicht so selten, dass im Mietvertrag zwar eine Mieterhöhung nach Staffelmiete steht, Du als Mieter die Mieterhöhung aber nicht zahlst – absichtlich oder unabsichtlich – und der Vermieter auch nicht nachhakt. Erst nach Jahren fällt dem Vermieter das auf, also fordert er von Dir die erhöhten Beträge rückwirkend. Das gilt aber nicht unbegrenzt.

Der Anspruch Deines Vermieters, dass Du die Miete in der vertraglich vereinbarten Höhe bezahlst, verjährt nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt, wenn das Jahr abgelaufen ist, in dem der Anspruch entstanden ist. Der Vermieter ist also nur berechtigt, das Geld der letzten drei Jahre zu fordern.

In bestimmten Fällen ist es sogar ausgeschlossen, dass der Vermieter von Dir als Mieter die Staffelmieten nachfordert. Dann nämlich, wenn Du Deinem Vermieter beim Vertragsabschluss eine Einzugsermächtigung erteilt hast – und der Vermieter die erhöhten Beiträge nicht einzieht.

Außerdem ist es ausgeschlossen, die Miete nachzufordern, wenn Du als Mieter davon ausgehst, dass Dein Vermieter auf die Mieterhöhung verzichtet. Den fehlenden Hinweis in einer Betriebskostenabrechnung hat das Landgericht Osnabrück als Verzicht auf die Mieterhöhung gewertet. Der Vermieter durfte also die höhere Miete nicht nachfordern.

Was ist der Unterscheid zwischen Staffelmiete und Indexmiete?

Sowohl Staffelmiete als auch Indexmiete regeln, wann und wie sich der Mietpreis in Zukunft verändern wird. Beide enthalten den genauen Zeitpunkt, zu dem sich die Miete erhöht.

Staffelmiete

Beim Staffelmietvertrag wird der genaue Betrag, um den sich die Miete erhöht, bereits im Vertrag festgelegt.

Indexmiete

Das ist bei der Indexmiete anders. Bei einem solchen Mietvertrag ist der Mietpreis direkt an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt. Einmal im Jahr gibt das Statistische Bundesamt diesen Index heraus. Er kann nicht vorhergesagt werden. Wenn sich also die Lebenshaltungskosten erhöhen, erhöht sich automatisch auch die Miete. So ein Indexmietvertrag kann auf unbefristete Zeit vereinbart werden. Er birgt am wenigsten Streitpotenzial und wird häufig als fair angesehen. Mieter können jedoch nicht planen, wie sehr ihre Miete jedes Jahr steigt. Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch stärker ansteigt als der Verbraucherpreisindex, ist das für Mieter vorteilhaft.

Für den Vermieter ist so eine Klausel eine Wertsicherung. Wie genau sich seine Mieteinnahmen entwickeln, kann er jedoch nicht vorhersehen. Dafür ist die Indexmiete unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete: Steigt der Index sehr stark an, steigt auch die Miete stark – sie kann also deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Du musst also eine stark erhöhte Miete zahlen, wenn der Verbraucherpreisindex stark ansteigt. Vermieter umgehen so auch die Mietpreisbremse. Auch wenn die Wohnungen knapp sind, haben Vermieter so mehr Freiheit. Denn lediglich die Ausgangsmiete unterliegt der Mietpreisbremse – danach greift sie nicht mehr.

Die Hoffnung (für Mieter) beziehungsweise das Risiko (für Vermieter), dass der Verbraucherpreisindex fällt, ist jedoch unwahrscheinlich: In den letzten Jahrzehnten war das – jeweils auf das letzte Kalenderjahr bezogen – nie der Fall. Eher steigt der Index noch weiter an als in der Vergangenheit, da zum Beispiel auch steigende Energiepreise mit einfließen.

Die Formulierung im Vertrag selbst unterscheidet sich deshalb von der in einem Staffelmietvertrag. Sie kann zum Beispiel lauten: „Die Parteien vereinbaren eine Indexmiete. Ausgangspunkt ist der Index für den Monat 04/2023. Steigt oder fällt ab Vertragsbeginn der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, kann jeder Vertragsteil eine der prozentualen Indexänderung entsprechende Anpassung der Miete verlangen.“

Gelten diese Bedingungen auch für Staffelmieten im Gewerbe?

Staffelmieten gibt es auch bei gewerblichen Immobilien, also zum Beispiel Büros, Lagern oder Verkaufsflächen. Das Mietrecht schützt allerdings vor allem Mieter und nicht Gewerbetreibende. Deshalb gelten viele gesetzlichen Bestimmungen nicht für gewerbliche Anmietungen: Es gibt keine Mietpreisbremse, der zulässige Mietpreis ist also frei verhandelbar. Ebenso unterliegen die Mieterhöhungen keiner Beschränkung. Anders als bei privaten Wohnungen ist es bei gewerblichen Staffelmieten auch möglich, die jeweiligen Erhöhungen prozentual anzugeben.