Mieteinnahmen versteuern: So viel musst Du abgeben

Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

Die Steuern auf Mieteinnahmen fallen unter die Kategorie Einkommensteuer. Neben den Mieteinnahmen gilt diese Steuer auch für Einnahmen, die Du aus Arbeitsentgelt oder Kapitalerträgen erwirtschaftest.

Wie hoch werden Mieteinnahmen versteuert?

Der Steuersatz für Mieteinnahmen richtet sich nach Deinem persönlichen durchschnittlichen Einkommensteuersatz. Dieser berechnet sich aus der Summe sämtlicher Einnahmen, die Du im Laufe eines Jahres erwirtschaftest. Der Einstiegssteuersatz liegt in Deutschland bei 14 Prozent Deines Einkommens, der Spitzensteuersatz bei 42 Prozent. Ab einer bestimmten Höhe musst Du Deine Einkünfte sogar mit 45 Prozent besteuern. Das Gute ist: Wenn Du durch die Vermietung keinen Gewinn, sondern Verlust machst, mindert das Deine Einkünfte und damit auch Deinen Steuersatz auf Mieteinnahmen.

Welche Mieteinnahmen muss ich versteuern?

Bei der Frage „wie werden Mieteinnahmen versteuert“, musst Du folgende Punkte beachten:

Arten

Grundsätzlich ist es dem Finanzamt völlig egal, mit welcher Immobilie Du als Vermieter Deine Mieteinnahmen erzielst. Wenn Du Deine Mieteinnahmen versteuern willst, kommen folgende Arten von Vermietung in Betracht:

• Vermietung einer privaten Eigentumswohnung
• Vermietung eines privaten Hauses
• Untervermietung eines Zimmers in Deiner eigenen Wohnung
• Vermietung einer Wohnung in Deinem eigenen Haus
• Verpachtung von unbebauten Grundstücken
• Vermietung einer Ferienwohnung
• Vermietung eines Ferienhauses

Haupteinkünfte

Zu den Mieteinnahmen als solchen gehört zunächst der Miet- bzw. Pachtzins, den Dein Mieter oder Pächter an Dich entrichtet. Wenn Du die Miete versteuern willst, kommt es nicht darauf an, ob Du diesen Betrag regelmäßig erhältst. Du musst auch unregelmäßige oder sogar einmalige Mieteinnahmen versteuern. Mieteinnahmen müssen übrigens nicht immer nur in Form von Geldleistungen erwirtschaftet werden. Auch Sach- oder Dienstleistungen musst Du als Mieteinnahmen versteuern, wenn Du sie als Gegenleistungen für eine Wohnraum- oder Grundstücksüberlassung erhalten hast. Dabei reicht es allerdings nicht aus, die empfangenen Gegenstände in der Steuererklärung aufzulisten. Vielmehr musst Du ihren Wert beziffern und glaubhaft belegen können.

Nebenkosten

Als Mieteinnahmen versteuern musst Du auch die Nebenkosten, die Du von Deinem Mieter erhältst. Die einzelnen möglichen Posten findest Du hier aufgelistet:

• Die Grundsteuer, die durch die Kommune erhoben wird
• Bestimmte Versicherungen wie Gebäudeversicherungen, Haftpflichtversicherung
• Wasserkosten, Grundgebühren, Miete bzw. Kaufpreis von Wasseruhren, Wassergeld eventuelle Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage
• Entwässerungskosten, Gebühren für die Nutzung der öffentlichen Entwässerungsanlage, Regenwasser, Abfuhr sowie Reinigung von Klär- oder Sickergruben
• Heizkosten, Betrieb der Heizanlage, Abgasanlage (in diesem Zusammenhang auch Schornsteinfeger), Kosten für den verwendeten Brennstoff nach Verbrauch, Reinigung und Wartung (z.B. bei Etagenheizungen), Kosten der zentralen Warmwasserversorgung
• Kosten für einen Aufzug, Betriebsstrom, Überwachung, Wartung, Prüfung der Betriebssicherheit
• Straßenreinigung, Müllabfuhr, Winterdienst
• Hausreinigung, Kammerjäger, Hausmeisterservice, Gärtner
• Strom für die Hausflurbeleuchtung und die Außenbeleuchtung
• Gemeinschaftsantenne (Strom, Wartung), Kosten für eine gemeinschaftlichen Kabelanschluss (nur bei tatsächlicher Nutzung)
• Kosten für Gemeinschaftsräume wie Waschküche oder Trockner (Strom, Wartung, Reinigung)
• Sonstige Kosten, wenn weitere Gemeinschaftsräume wie Sauna oder Schwimmbad vorhanden sind (diese Kosten müssen detailliert aufgeführt sein)

Sonderfälle

Wie Du Deine Mieteinnahmen versteuern musst, weicht in einigen besonderen Fällen von der normalen Regelung ab. Diese sind:

Geringes Einkommen

Wenn 2024 Dein Jahreseinkommen unter 11.604 € liegt (2024 - 11.604 €), musst Du keine Einkommensteuer zahlen und damit auch nicht Deine Mieteinnahmen versteuern. In diesem Fall liegst Du unter dem sogenannten Grundfreibetrag, den Dir der Gesetzgeber zur Bestreitung des Existenzminimums gewährt.

Untermietvertrag

Bei kurzfristiger Untervermietung musst Du nicht Deine Miete versteuern, wenn Du dadurch nicht mehr als 520 Euro einnimmst. Allerdings musst Du beachten, dass es sich dabei lediglich um eine Bagatellgrenze der Finanzverwaltung handelt und nicht um einen Freibetrag. Sie dient einzig und allein dazu, das bürokratische Verfahren zu vereinfachen. Wenn Du dauerhaft untervermietest, ist alles bis jährlich 410 Euro an Mieteinnahmen steuerfrei. Alles, was darüber hinaus geht, wird bis zu einem Höchstbetrag von 820 Euro im Jahr mit einem verminderten Satz besteuert. Liegst Du nur einen Cent darüber, greift die normale Besteuerung für Mieteinnahmen.

Familie und Verwandte

Bei der Steuer auf Mieteinnahmen besteht grundsätzlich kein Unterschied, ob Du an fremde oder besonders nahestehende Personen vermietest. In der Praxis ist es allerdings häufig so, dass Häuser oder Wohnungen an Freunde oder Verwandte zu deutlich niedrigeren als den ortsüblichen Preisen vermietet werden. Um bei der Versteuerung von Mieteinnahmen auch die Werbungskosten in Deiner Steuererklärung ansetzen zu können, solltest Du bei aller Vergünstigung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen. Erst ab diesem Betrag kannst Du Deine Werbungkosten steuerlich voll anrechnen. Liegt die sogenannte „Gunstmiete“ an Freunde oder Verwandte darunter, erkennt sie das Finanzamt nur teilweise an.

Wenn Du Deine Mieteinnahmen versteuern möchtest, solltest Du Mietverträge mit Freunden oder Familienangehörigen genauso abschließen wie mit Dritten, um beim Finanzamt gute Karten zu haben. Am besten

• schließt Du einen schriftlichen Mietvertrag
• stellst Du sicher, dass sich die Vertragsparteien immer an die Mietvereinbarungen halten
• lässt Du Dir die Miete auf ein eigens dafür eingerichtetes Konto überweisen, damit es überhaupt nicht erst zu Unübersichtlichkeiten oder Missverständnissen kommen kann.

Wann muss ich Mieteinnahmen versteuern?

Bei der Frage „wie werden Mieteinnahmen versteuert“ spielt der Zeitpunkt eine besondere Rolle. Deine Mieteinnahmen versteuern musst Du in dem Jahr, in dem sie Dir auf Deinem Konto gutgeschrieben wurden. Für welchen Zeitraum Dein Mieter den Mietzins gezahlt hat, ist für das Finanzamt völlig unerheblich. Eine Ausnahme gibt es, wenn es sich um regelmäßige Mieteinnahmen um den Jahreswechsel handelt. Geht die Miete zwischen dem 22. Dezember und dem 10. Januar für das jeweils andere Jahr ein, musst Du sie für das Jahr versteuern, zu dem sie wirtschaftlich gehört.

Wie kann ich die Steuerlast auf Mieteinnahmen mindern?

Um den Steuersatz Deiner Mieteinnahmen zu verringern, stehen Dir eine ganze Reihe von Werbungskosten zur Verfügung, die Du in Deiner Steuererklärung geltend machen kannst. Sie haben einen entscheidenden Einfluss darauf, wie viel Steuer auf Mieteinnahmen zu entrichten sind.

Werbungskosten absetzen

Unter Werbungskosten versteht das Steuerrecht Aufwendungen, die Du zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung Deiner Einnahmen gemacht hast. Diese Aufwendungen musst Du von den tatsächlich erhaltenen Einnahmen aus Miete und Pacht abziehen. Auf diese Weise gelangst Du zu dem Betrag, auf den das Finanzamt hinterher Deine Einkommensteuer erhebt. Als Werbungskosten, die Dir im Zusammenhang mit der vermieteten Wohnung oder dem vermieteten Haus entstehen, zählen vor allem:

Finanzierungskosten

Hast Du im Zusammenhang mit dem Objekt, das Du vermietest, einen Kredit aufgenommen, kannst Du die Kreditzinsen als Werbungskosten angeben, wenn Du Deine Mieteinnahmen versteuern möchtest. Aufgepasst: Das gilt nur für die Zinsen, nicht aber für die Tilgung. Auf jeden Fall muss das Finanzamt erkennen können, wie hoch die Kreditzinsen sind, die auf die vermietete Immobilie entfallen. Wenn Du Deine Mieteinnahmen versteuern willst, kannst Du nur solche Zinsen als Werbungskosten absetzen, die sich eindeutig Deinem Mietobjekt zuordnen lassen. Wir empfehlen Dir daher, für Dein Mietobjekt ein eigenes Konto zu führen.

Nebenkosten

Zu den Nebenkosten, die Du als Werbungskosten angeben kannst, gehören vor allem die laufenden Kosten, die im Zusammenhang mit dem Haus- oder Grundbesitz anfallen. Das können z.B. sein:

• Hausnebenkosten (einzeln aufgeführt in der Nebenkostenabrechnung)
• Kosten für die Heizung
• Kosten für die Wasserversorgung
• Versicherungen (bspw. Gebäudeversicherung)
• Grundsteuer
• Vermietungsanzeigen
• Maklerprovision
• Kontoführungsgebühren
• Möbel
• Büromaterial
• Fahrtkosten im Zusammenhang mit der Immobilie
• Rechtsverfolgungskosten
• Kosten für die Steuerberatung
• Mitgliedsbeiträge (bspw. für einen Eigentümerverein)

Wenn Du bei der Steuer auf Mieteinnahmen die Nebenkosten als Werbungskosten geltend machen möchtest, solltest Du auf jeden Fall die entsprechenden Belege gründlich aufheben.

Abschreibungen

Die sogenannte Abschreibung berücksichtigt den Umstand, dass sich Dein Mietobjekt wie alle Gebäude im Laufe der Zeit abnutzt. Durch diese fortschreitende Abnutzung verliert Deine Immobilie dauerhaft an Wert. Diese Wertminderung kannst Du, zumindest in einer gewissen Höhe, auch von Deinen Mieteinnahmen abziehen. Dabei kommt es jedoch darauf an, ob

• die Immobilie, die du vermietest, zu Deinem Privat- oder zu Deinem Firmenvermögen gehört oder
• ob Du das Gebäude zu Wohn- oder zu Gewerbezecken vermietest.

Offiziell spricht man bei der Abschreibung von einer „Absetzung für Abnutzung“, kurz AfA.

Voraussetzungen

Um die AfA zu berechnen, legst Du zunächst die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten eines Gebäudes zu Grunde. Die AfA bezieht sich allerdings nicht auf den Gesamtwert des Grundstücks. Vom Grundstückswert abziehen musst Du den sogenannten Bodenwert. Darunter versteht man in der Immobilienwirtschaft den Wert eines unbebauten oder fiktiv freigelegten Grundstücks nach den Maßgaben der aktuell geltenden lokalen Bodenrichtwerttabelle.

Abschreibungssätze

Für Wohngebäude, die nicht in Deinem Betriebsvermögen enthalten sind, kommen zwei unterschiedliche Abschreibungssätze in Betracht:

• Wenn das Wohngebäude 1925 oder später errichtet wurde, kannst Du es jährlich mit 2 Prozent abschreiben. Die Abschreibung läuft über 50 Jahre.
• Wenn das Wohngebäude vor 1925 errichtet wurde, gilt für Dich ein jährlicher Abschreibungssatz von 2,5 Prozent. Die Abschreibung läuft über 40 Jahre.

Merke: Für Baudenkmäler und Häuser in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen sind erhöhte Abschreibungen möglich, wenn du Deine Mieteinnahmen versteuern möchtest.

Möblierte Wohnung

Vermietest Du eine möblierte Wohnung, kannst Du das mitvermietete Inventar ebenfalls in Deiner Steuererklärung abschreiben und zwar für die gesamte Nutzugsdauer von Möbeln und sonstigen Zubehörstücken.

Herstellungskosten

Wenn Du Mieteinnahmen versteuern möchtest, kannst Du bei den Werbungskosten auch die Herstellungskosten in Deiner Steuererklärung ansetzen. Einen Herstellungsaufwand kannst Du geltend machen, wenn Du etwas bisher nicht Vorhandenes in Dein Vermietungsobjekt einbaust. Klassische Beispiele sind zusätzliche Badezimmer, Dachausbauten oder Balkone. Tiefgreifende architektonische Veränderungen sind nicht nötig, um Herstellungskosten bei der Steuer anzugeben. Es reicht völlig aus, dass Du Dein Mietobjekt über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert hast. Das ist dann der Fall, wenn Du bauliche Modernisierungsmaßnahmen getroffen hast, die über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen. Wesentlich ist, dass

• Deine Baumaßnahmen den Gebrauchswert des Gebäudes insgesamt deutlich erhöht haben und
• Du dadurch für die Zukunft eine erweiterte Nutzungsmöglichkeit geschaffen hast.

Herstellungskosten kannst Du im Regelfall nur über mehrere Jahre verteilt steuerlich geltend machen.

Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand

Der Begriff anschaffungsnaher Herstellungsaufwand bezieht sich auf größere Instandhaltungsmaßnahmen, die Du im zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie getätigt hast. Von einem anschaffungsnahen Herstellungsaufwand geht die Steuerbehörde aus, wenn

• Die Instandhaltungsmaßnahme innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf bzw. dem Bau der Immobilie durchgeführt worden ist oder
• 15 Prozent des Anschaffungspreises übersteigt.

Wie die Herstellungskosten kannst Du auch einen anschaffungsnahen Herstellungsaufwand steuerlich nur über die Jahre geltend machen und nicht für und das Jahr, in dem Dir die Kosten entstanden sind.

Erhaltungsaufwand

Von einem Erhaltungsaufwand spricht man, wenn Du bereits vorhandene Teile Deines Mietobjekts instand hältst, erneuerst oder modernisierst. Damit unterscheidet sich der Erhaltungsaufwand deutlich von den Herstellungskosten. Unter diese fallen Modernisierungskosten nur dann, wenn sie eine deutliche Verbesserung des Gebäudes über den ursprünglichen Zustand hinaus bedeuten. Zu den typischen Erhaltungsaufwendungen gehören z.B.:

• Austausch von Fenstern und Türen
• Austausch der Heizungsanlage
• Neueindeckung des Daches
• nachträglicher Kabelanschluss
• Erneuerung der Elektroinstallationen
• Renovierung des Badezimmers
• Fassadenrenovierung
• Erneuerung der Klimaanlage,
• Behebung von Abflussverstopfungen sanitärer Anlagen,
• Reinigung des Kanals nach Verstopfung,
• Erneuerung der Wasserrohre,
• Beseitigung von Wasser- und Unwetterschäden,
• Reparatur der beschädigten Treppenhausbeleuchtung,
• Austausch alter bzw. beschädigter Fenster und Türen,
• Wartungs- und Reparaturarbeiten am Aufzug etc.
• neuer Fußbodenbelag

Abfindungen an den Mieter

Wenn Du eine Abfindung an Deinen Mieter zahlst, um ihn bspw. zu einem einvernehmlichen Auszug zu bewegen, kannst Du auch das bei Deinen Steuern auf Mieteinnahmen geltend machen. Das ist unter zwei Voraussetzungen möglich:

• Du möchtest Deine Immobilie modernisieren und im Anschluss zu einem höheren Mietzins weitervermieten. In diesem Fall kannst Du Die Abfindung als Werbungskosten in der Steuererklärung angeben
• Du möchtest Deine Immobilie nach dem Auszug des Mieters weiterverkaufen. Hierdurch verringert sich Dein Veräußerungsgewinn und in Folge dessen auch Dein Einkommensteuersatz.

Beachte allerdings: Möchtest Du nach dem Auszug Deines Mieters selbst in das Mietobjekt einziehen, kannst Du die Abfindung nicht absetzen, wenn Du Deine Mieteinnahmen versteuern willst.

Kosten für den Leerstand

Laufende Kosten kannst Du als Vermieter auch dann als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen, wenn Deine Wohnung oder Dein Haus leer steht. Hierfür ist es allerdings wichtig, dem Finanzamt glaubhaft zu versichern, dass Du die Absicht hast, Dein Objekt auch weiterhin zu vermieten. Belegen kannst Du Deine Absicht vor allem durch

• Wiederholtes Schalten von Anzeigen in der Tagespresse oder im Internet
• Beauftragung eines Maklers zur Mieterbeschaffung
• Renovierung der Wohnung
• Anpassung des Mietpreises

Bei allen musst Du natürlich die Belege gründlich sammeln und dem Finanzamt vorlegen.

Wie werden Mieteinnahmen versteuert? – Beispiel

Nach so vielen Informationen möchten wir Dir hier nun ein konkretes Beispiel auflisten, wie Du Mieteinnahmen versteuern kannst und wie Du dabei die genannten Punkte miteinbeziehst.

Anhand dieses Beispiels kannst Du sehen, wie wichtig es ist, die Kosten rund um Dein Mietobjekt im Blick zu haben und genau in Deiner Steuererklärung für Mieteinnahmen zu beziffern: Denn wenn Du 12.000 Euro bei Deinen Mieteinnahmen versteuern müsstest, läge Dein Steuersatz deutlich höher als bei tatsächlichen Mieteinnahmen von lediglich 2.200 Euro.

Muss ich die Umsatzsteuer abführen?

Als Vermieter von Wohnungen musst Du keine Umsatzsteuer abführen. Das gilt selbst dann, wenn Du als Vermieter Gewinn erwirtschaften willst. Eine Ausnahme ist die Vermietung von Stellplätzen: Wenn Du einen Stellplatz oder eine Garage separat vermietest, gehört zu den Steuern bei Vermietung auch die Umsatzsteuer. Vermietest Du Stellplätze oder Garagen zusammen mit einem Haus oder einer Wohnung, ist die Umsatzsteuer nicht fällig, wenn Du Deine Mieteinnahmen versteuern willst.

Wenn Du als Privatmensch gewerbliche Räume vermietest, hast Du die Wahl, ob Du sie mit oder ohne Umsatzsteuer vermieten möchtest.

Wo gebe ich Mieteinnahmen in der Steuererklärung an?

Den Ort, wo Du in der Steuererklärung Deine Mieteinnahmen versteuern kannst, findest Du in der Anlage V.

Funktion

In der Anlage V erteilst Du dem Finanzamt Auskunft über all Deine steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und aus Verpachtung von Häusern, Wohnungen oder sonstigen Immobilien. Neben den Einkünften kannst Du hier auch die Werbungskosten eintragen, die Dir im Zusammenhang mit Deinem Mietobjekt entstanden sind und die Du von den Steuern Deiner Mieteinnahmen absetzen möchtest. Allerdings musst Du dabei beachten: Wenn Du mehrere Häuser, Wohnungen oder sonstige Immobilien hast, von denen Du die Miete versteuern möchtest, musst Du für jedes einzelne Objekt eine Anlage V ausfüllen.

Voraussetzungen

Grundsätzlich ist jeder verpflichtet, der Miet- und Pachteinnahmen hat und Mieteinnahmen versteuern muss. Dabei kommt es nicht darauf an, ob das Gebäude als Ganzes vermietet wird oder nur in Teilen, bspw. einzelne Wohnungen oder Räume. Für jedes Gebäude musst Du zwar eine einzelne Anlage V ausfüllen, nicht aber für bloße Mieteinheiten.

Angaben

Wenn Du Mieteinnahmen versteuern willst, fordert das Finanzamt zunächst von Dir Informationen zu

• Besitzverhältnissen der Immobilie
• Lage
• Spezifischer Nutzung (z.B. durchgängige oder zeitweilige Nutzung, bspw. als Ferienwohnung)
• Umlagen aus der Miete

Zu den Umlagen zählen auch Mietnachzahlungen aus dem Vorjahr sowie Vorauszahlungen auf das Folgejahr.

Weitere Angaben betreffen

• Weitere Pachtgegenstände (z.B. Garagen, Werbeflächen oder unbebaute Grundstücke)
• Umsatzsteuer
• Öffentliche Zuschüsse
• Guthabenzinsen aus Bausparverträgen

Wenn Du Teil einer Bauherrengemeinschaft, einer Grundstücksgemeinschaft, einer Erbengemeinschaft mit Vermietungseinkünften oder eines Immobilienfonds bist, musst Du die Einkünfte aus diesen Beteiligungen ebenfalls in der Anlage V angeben.

Sonstige Mieteinkünfte

Unter die sonstigen Mieteinkünfte fallen insbesondere Einkünfte aus Untervermietung. Diese kannst Du formlos auf einem gesonderten Blatt beziffern und Deiner Steuererklärung beifügen, wenn Du Deine Mieteinnahmen versteuern willst.

Werbungskosten

Um Werbungskosten bei den Mieteinnahmen versteuern zu können, stehen Dir die Zeilen 31 bis 45 der Anlage V zur Verfügung.

Steuersoftware

Wenn Du Deine Mieteinnahmen versteuern willst, empfehlen wir Dir hierfür die Verwendung einer Online-Steuersoftware. Dank der automatisierten Abfrage aller steuerrelevanten Punkte nimmt Dir dieses Programm eine Menge Arbeit ab und trägt die Daten gleich an der richtigen Stelle ein. Ohne mühsames Suchen hast Du bereits nach 10 Minuten eine Steuererklärung Deiner Mieteinnahmen fertig und kannst sicher sein, dass keine Fehler drin sind oder wichtigen Angaben fehlen. Der Vorteil einer Online-Steuersoftware wird sich in der Höhe Deiner Steuerrückzahlung deutlich bemerkbar machen. Außerdem kostet sie im Vorfeld deutlich weniger als der Gang zu einem professionellen Steuerberater.

Portal

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Features

• komplett online
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• Steuererklärung bzw. Verlustvortrag auch komplett ohne Einkommen möglich
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* Hinweis: Du kannst zunächst alle deine Daten in die Steuererklärung eintragen und siehst anhand des Erstattungsrechners, ob sich die Abgabe einer Steuererklärung für Dich lohnt. Wenn Du Zugriff auf Deine fertige Erklärung haben und diese ans Finanzamt senden willst, fällt eine Gebühr von 39,99 € an.