Mietkautionskonto: Arten & günstigere Alternativen

Das Wichtigste zum Mietkautionskonto in Kurzform:

• Zweck: ein Mietkautionskonto sorgt für die Sicherstellung eventueller finanzieller Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter
• Kaution: maximal drei Nettokaltmieten darf die Höhe der Mietkaution betragen
• Kündigung: das Konto kann während des gesamten Mietverhältnisses nicht gekündigt werden, weder vom Mieter noch vom Vermieter
• Sicherheit: ein Mietkautionskonto läuft getrennt vom Vermögen des Vermieters, sodass Du im Falle von dessen Insolvenz oder anderen Zahlungsschwierigkeiten bei einem Auszug trotzdem an Dein Geld kommst
• Zinsen: ein Kautionskonto wird marktüblich verzinst und bringt auf diesem Weg eventuell sogar kleine Gewinne ein

Was ist ein Mietkautionskonto?

In vielen Fällen, in denen für eine angemietete Immobilie mit dem Vermieter eine Kaution – also eine finanzielle Sicherheitsleistung - vereinbart wurde, wird der vertraglich festgelegte Betrag auf ein sogenanntes Mietkautionskonto eingezahlt. Auf diesem Mietkautionskonto verbleibt er in der Regel bis zur Beendigung des Mietverhältnisses.

Definition

Das Mietkautionskonto funktioniert vom Grundprinzip so ähnlich wie ein Sparbuch. Allerdings beinhaltet es den speziellen Zusatz, dass der Zugriff darauf für Dich zu Gunsten Deines Vermieters gesperrt wird. Deshalb nennt man es auch Mietkautionssparbuch. Es soll die Mietkaution für die Zeit der gesamten Mietdauer sicher hinterlegen. Die Besonderheit hierbei ist, dass die Kaution beim Einsatz eines Mietkautionskontos separat vom Vermögen des Vermieters verwaltet wird, statt direkt auf seinem Konto zu landen oder in bar bei ihm hinterlegt zu werden.

gesetzliche Vorgaben

Ein Kautionskonto zeichnet sich durch bestimmte gesetzliche Vorgaben aus, die seitens Mieter und Vermieter einzuhalten sind:

• Während der gesamten Dauer Deines Mietvertrages darf das Mietkautionskonto weder von Dir noch Deinem Vermieter gekündigt werden.
• Auf die auf dem Konto angelegte Mietkaution bekommst Du marktüblich Zinsen.
• Hat Dein Vermieter nach der Auflösung eures Mietverhältnisses keinerlei berechtigte Ansprüche mehr gegen Dich als Mieter, wird Dir die gesamte Kautionssumme inklusive der angesparten Zinsen ausgezahlt.
• Die durch das Kautionskonto erwirtschafteten Zinsen müssen versteuert werden, denn sie zählen zu den sogenannten Einkünften aus Kapitalvermögen.

Welche Arten von Mietkautionskonto gibt es?

Dein Vermieter kann entweder ein sogenanntes Treuhandkonto für die Mietkaution einrichten oder ein von Dir als Mieter eingerichtetes Mietkautionssparbuch als Sicherheit für den Zeitraum der Miete in Pfändung nehmen.

Treuhandkonto

Die Variante eines Treuhandkontos ist am weitesten verbreitet. Dabei erbringst Du als Mieter die Kautionsleistung entweder als Barzahlung oder per Überweisung und Dein Vermieter richtet mit diesem Geld ein separates Mietkautionskonto ein, das strikt von seinen anderen Konten und damit auch seinem übrigen Vermögen getrennt ist. Die von Dir erbrachte Mietkaution muss dort unangerührt verbleiben, bis das Mietverhältnis zwischen Dir und Deinem Vermieter beendet wird. Bis zu diesem Zeitpunkt werden im Regelfall die komplette Kautionssumme sowie die während des Mietzeitraums angefallenen Zinsen ausgezahlt. Deine Kaution wird allerdings erst dann ausbezahlt, wenn seitens Deines Vermieters keine Forderungen mehr bestehen, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben haben könnten. In einigen Fällen kann das auch ein längerer Zeitraum sein, in etwa, weil noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht. Allerdings kann Dein Vermieter im Mietvertrag auch eine Frist festlegen, die vergehen muss, bevor er eine Rückzahlung der Mietkaution veranlasst. In der Regel beträgt diese Frist sechs Monate.

Mietkautionssparbuch

Auch Du als Mieter kannst selbstverständlich ein Mietkautionskonto anlegen. Die meisten Geldinstitute bieten ihren Kunden inzwischen die Serviceleistung eines Mietkautionssparbuchs. Als Mieter eröffnest Du ein Sparbuch auf Deinen Namen, auf dem Du die gesamte Kautionssumme anlegen lässt. Dieses Sparbuch verpfändest Du im Anschluss als Mietsicherheit an Deinen Vermieter. Auch auf den Betrag auf dem Mietkautionssparbuch gibt es Zinsen. Für gewöhnlich fallen diese jedoch recht niedrig aus. Die Rückzahlung der Kaution erfolgt bei dieser Art von Sicherheit ebenfalls nach der Beendigung des Mietverhältnisses und dem Ablauf einer eventuell im Mietvertrag vereinbarten Zusatzfrist. Da Dein Vermieter zwar nicht der Eigentümer, wohl aber der Pfänder des Mietkautionssparbuchs ist, muss dieser es freigeben, bevor es zu einer Auszahlung kommen kann.

Wie kann ich ein Mietkautionskonto eröffnen?

Grundsätzlich gibt zwei unterschiedliche Möglichkeiten, um ein Kautionskonto zu eröffnen:

• 1. Möglichkeit: Bei der ersten Option legt Dein Vermieter das Kautionskonto an. Die anzulegende Kaution wird von Dir als Mieter an ihn überwiesen oder aber Du übergibst ihm das Geld in bar. Zu beachten ist bei dieser Variante, dass Dein Vermieter Dir eine Zinsertragsabrechnung leisten muss und Du nach dem Ende des Mietverhältnisses die Zinsen aus der Geldanlage erhälst.
• 2. Möglichkeit: Du als Mieter legst das Kautionskonto an und verpfändest dieses an Deinen Vermieter. In diesem Fall erhält Dein Vermieter eine Bürgschaftsurkunde über die angelegte Kautionssumme. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses kannst Du als Mieter das Konto für Deine nächste Immobilie, die Du zur Miete beziehst, nutzen. Dein vorheriger Vermieter muss Dir dafür nur die Bürgschaftsurkunde zurückgeben.

Was kostet ein Mietkautionskonto?

Wenn Du ein Mietkautionskonto einrichten möchtest, solltest Du möglichst viele Angebote vergleichen und dabei in erster Linie die jeweiligen Zinssätze beachten. Die meisten Banken gestatten es ausschließlich Bestandskunden, ein Kautionskonto anzulegen. In den meisten Fällen kommen einmalige Zusatzkosten hinzu, wie in etwa eine Kontoeröffnungsgebühr von bis zu 25 Euro. Du als Mieter musst auf die Zinsbeträge, die das Mietkautionskonto Dir einbringt, Steuern entrichten – selbst dann, wenn es sich dabei nur um Beträge von wenigen Euro handelt. Daneben ist das angelegte Geld von einer Inflationsrate von derzeit rund 6 % betroffen. Diese Kostenfaktoren solltest Du in jedem Fall in Deine Planung mit einbeziehen und Dich gegebenenfalls nach günstigeren Alternativen zum Kautionskonto umsehen.

Mit hohen Zinserträgen solltest Du bei einem Mietkautionskonto eher nicht rechnen. Der Zinssatz hängt zwar ebenfalls von den individuellen Konditionen eines Kreditinstituts ab, Du solltest aber dennoch davon ausgehen, dass die Zinssätze mit nur 0,2 - 1 % eher niedrig ausfallen. Da die Zinserträge Dir als Mieter zustehen, musst Du diese als Einnahmen geltenden Beträge im Rahmen der Kapitalertragssteuer versteuern. Da diese ein Teil der jährlich abzugebenden Einkommenssteuererklärung ist, stellt Dir Dein Vermieter für die Zinsen sowie die einbehaltene Zinsabschlagssteuer eine Bescheinigung aus, die Du dazu nutzen kannst, um die entrichteten Steuern für die erwirtschafteten Zinsen auf Deine Einkommenssteuer anrechnen zu lassen.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Kautionskonto?

So schön und einfach das Anlegen von einem Kautionskonto auch im ersten Augenblick klingen mag, es ist nicht nur mit Vorteilen verbunden, sondern bringt teilweise erhebliche Nachteile mit sich, weshalb Du immer auch nach Alternativen zum Mietkautionskonto Ausschau halten solltest.

Vorteile

Die Vorteile von einem Mietkautionskonto fallen leider sehr gering aus:

• Insolvenzsicherheit: Ein Mietkautionskonto ist eine insolvenzsichere Anlage. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass das Konto den gesetzlichen Auflagen entspricht und auch nach diesen geführt wurde.
• Einlagensicherung: Bei einem Mietkautionskonto besteht für den Fall, dass Deine Bank pleite geht kein Verlustrisiko, denn das Guthaben ist über die Einlagensicherung abgesichert.

Nachteile

Die folgenden Nachteile eines Kautionskontos sollten Dich überdenken lassen, ob Du Dich nicht lieber nach einer Alternative zum Mietkautionskonto umschauen möchtest:

• Kein Zugriff: Für die Dauer Deines Mietverhältnisses steht Dir das Geld auf dem Kautionskonto nicht zur Verfügung, Du kannst also auch in Notfällen nicht auf die oftmals sehr große dort zurückgelegte Summe zugreifen.
• Kaum Zinsen: Die aktuellen Zinsenraten sind sehr niedrig. Einer aktuellen Inflationsrate von 6 % stehen nur 0,2 - 1 % an Zinsen gegenüber. Das bedeutet, dass Dein Geld von Jahr zu Jahr weniger wert wird und an Kaufkraft verliert.
• Steuerzahlungen: Auch wenn das Mietkautionskonto auf Deinen Vermieter läuft, bist Du die Person, die die anfallenden Zinsen versteuern muss.
• Lange Wartezeiten: Nach der Kündigung Deines Mietvertrags kann es drei bis sechs Monate dauern, bis Dein Vermieter Dir das Geld zurückzahlt. Im Schadensfall wartest Du auf Dein Geld sogar bis zu einem Jahr. Da in der Regel auch für Deine neue Wohnung eine Kaution fällig wird, erwartet Dich eine doppelte finanzielle Belastung.
• Gebühren: Es können einmalige Gebühren von bis zu 25 Euro für die Kontoeinrichtung und monatliche Kosten für die Kontoführung anfallen.
• Keine Kontrolle: Läuft das Mietkautionskonto auf Deinen Vermieter, hast Du nur eine sehr geringe Kontrolle darüber, was genau mit Deiner Kaution passiert. Es kann zum Beispiel vorkommen, dass sich Dein Vermieter nicht an die gesetzlichen Auflagen hält, was das Anlegen der Kaution betrifft. Unter Umständen besteht sogar die Gefahr, dass Du Dein Geld für die Kaution teilweise oder ganz verlierst.

Welche Alternativen zum Mietkautionskonto gibt es?

Neben einem Mietkautionssparbuch hast Du natürlich noch weitere Möglichkeiten, die Kaution für Deine Mietwohnung zu hinterlegen. So stehen Dir zum Beispiel Tagesanleihen oder Kautionsschutzbriefe zur Verfügung. Unter bestimmten Umständen kannst Du daneben Bausparverträge oder Depotkonten als Sicherheit nutzen. Auch eine spezielle Mietkautionsversicherung ist denkbar, ebenso wie eine Lebenshaltungskosten.

Mietkautionsdepot

Eine weitere Möglichkeit, mit der Du Deine Mietkaution hinterlegen kannst, ist die eines Mietkautionsdepots. Dabei kannst Du Fondsanteile an Deinen Vermieter verpfänden. Diese liegen damit auch nicht als totes Kapital auf Deiner Bank.

Ein Mietkautionsdepot wird nicht von allen Banken angeboten. Es gibt allerdings Anbieter, die ohne Probleme die Verpfändungsformulare für Dich als Mieter beziehungsweise Deinen Vermieter bereitstellen. Bei einer Fondsverpfändung solltest Du in jedem Fall darauf achten, dies bei möglichst risikoarmen und sicheren Fonds zu tun, da Du damit Deinen Vermieter am ehesten überzeugen kannst. Zu den sichersten Fonds mit dem geringsten Risiko gehören zum Beispiel Rentenfonds.

Im Regelfall eignet sich das Angebot für jeden, der bereit ist, Investitionen in Fonds zu tägigen und Fonds als Geldanlage nutzen möchte. Dabei gelten insbesondere Investmentfonds und Indexfonds sicherer als einzelne Aktienanlageformen, denn das Risiko ist gestreut. Hast Du bereits eine Wohnung und ziehst um, musst Du häufig für eine zweite Mietkaution aufkommen, obwohl Dir die erste noch nicht zurückgezahlt wurde. Ist dies der Fall, kann es für Dich sinnvoll sein, auf eine andere Form der Kautionshinterlegung umzusteigen.

Bei Investmentfonds gibt es in der Regel höhere Zinssätze als bei einem einfachen Mietkautionskonto. Dadurch kannst Du mit Investmentfonds mehr Gewinn erzielen als mit einem Mietkautionskonto. Rentenfonds haben in etwa 4 % p.a., Immobilienfonds im Durchschnitt 5,5 % p.a. und Aktienfonds ca. 9 % p.a. Hierbei handelt es sich allerdings nur um Richtwerte, die genauen Zinssätze hängen von den entsprechenden Fonds ab.

Bausparvertrag

Anstelle von einem Mietkautionskonto ist daneben auch die Abgabe eines Bausparvertrags als Mietkaution möglich. Dabei musst Du als Mieter diesen Bausparvertrag anlegen und an Deinen Vermieter verpfänden. Mit dieser Möglichkeit kannst Du als Mieter sogar vermögenswirksame Leistungen von Deinem Arbeitgeber für den Bausparvertrag geltend machen.

Bei einem Bausparvertrag handelt es sich um ein Produkt, das Dir dabei helfen soll, langfristig auf ein Bauvorhaben anzusparen. Dabei zahlst Du regelmäßig Beträge auf ein Sparprodukt. Im Normalfall gibt es für dieses Vorhaben bereits im Vorfeld vergünstigte Konditionen, sofern Du die Ansparphase vollständig nutzt.

Mit Hilfe eines Bausparvertrags kannst Du also zwei Fliegen mit einer Klappe sparen: Du kannst ihn anstelle von einem Mietkautionskonto nutzen und gleichzeitig auf Dein Traumhaus sparen.

Sollte Dein Vermieter auf einen Teil des Geldes zurückgreifen wollen – in etwa, weil Du im Mietrückstand bist, weil nach Deinem Auszug renoviert werden muss oder noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht - wird die entsprechende Summe in Form einer Teilkündigung aus dem Bausparvertrag herausgelöst. Der Bausparvertrag kann ganz normal weiterlaufen. Beim Abschluss oder Verwendung des Bausparproduktes ist es hierfür notwendig, die Möglichkeit der Teilkündigung mit dem Anbieter des Bausparvertrags abzuklären.

Bankbürgschaft

Besonders beliebt um eine Mietkaution zu hinterlegen sind sogenannte Bankbürgschaften. Auf diesem Weg werden die bei einem Umzug häufig dringend benötigten Barmittel nicht blockiert, wie es zum Beispiel bei einem normalen Mietkautionskonto der Fall ist. Gegen entsprechende Gebühren übernimmt Deine Bank in diesem Fall eine Bürgschaft über die geforderte Kautionssumme. Muss Deine Bank diese Bürgschaft allerdings einlösen, weil Dein Vermieter berechtigte Forderungen aus der Mietzeit gegen Dich geltend macht, die nicht anderweitig von Dir ausgeglichen wurden, bist Du als Mieter verpflichtet, der Bank die entsprechende Summe zurückzuzahlen.

Mietkautionsversicherung

Die Mietkautionsversicherung ist eine spezielle Form der Bürgschaft, die von einer Versicherung, einem Kreditinstitut oder aber einer Kautionskasse festgelegt wird. Die Kautionsversicherung ist im Normalfall eine selbstschuldnerische Bürgschaft, was bedeutet, dass Dein Vermieter ziemlich zügig und ohne hohen Aufwand seine Forderungen erhält, wenn Du als Mieter nach Deinem Auszug noch offene Schulden bei ihm hast oder Dein Vermieter Geld in Reparaturen stecken muss. Dein Vermieter kann sich in diesem Fall nämlich direkt an den Bürgen wenden. Das gilt auch für den Fall, dass er noch nicht versucht hat das noch ausstehende Geld vom Mieter selbst zu erhalten.

Um eine Mietkautionsversicherung in Anspruch nehmen zu können, musst Du als Mieter Deinen Vermieter um Erlaubnis bitten, statt einer Barkaution oder einem Mietkautionskonto eine solche Versicherung zu nutzen. Dein Vermieter ist jedoch nicht dazu verpflichtet, anstelle einer Kautionszahlung einer Mietkautionsversicherung zuzustimmen. Möchtest Du eine Versicherung nutzen, solltest Du versuchen, Deinem Vermieter die Vorteile, die er selbst durch die Nutzung einer Mietkautionsversicherung hat, schmackhaft zu machen. So spart er sich mit Hilfe dieser Variante nicht nur Arbeit beziehungsweise den Verwaltungsaufwand bei gleicher Sicherheit, sondern beispielsweise auch die Eröffnung von einem Mietkautionskonto. Daneben wird beim Abschluss einer solchen Versicherung eine Bonitätsprüfung des Mieters durchgeführt, was die Sicherheit für den Vermieter noch einmal erhöht.

Wo finde ich die günstigste Mietkautionsversicherung?

Für den Fall, dass Dein Vermieter sich mit der Nutzung einer Kautionsversicherung als Alternative zur sonst üblichen Nutzung von einem Mietkautionskonto einverstanden erklärt hat, kannst Du Dich auf die Suche nach einem passenden Anbieter begeben. Dabei empfiehlt es sich, direkt mehrere Tarife unterschiedlicher Mietkautionsversicherungen miteinander zu vergleichen, um den günstigsten Versicherungsanbieter ausfindig zu machen.

Mietkautionsvergleich

Beim Vergleich von Mietkautionsversicherern solltest Du vor allen Dingen auf die folgenden Tarifkonditionen achten:

• Monatsbeiträge: Die monatlich zu zahlenden Beiträge hängen in erster Linie von der Kautionshöhe ab. In der Regel werden pro Jahr etwa 5-7% der Kautionssumme fällig.
• Abschlussgebühr: Zwar erheben die meisten Anbieter keine Abschlussgebühr, doch solltest Du bei Deiner Suche nach der passenden Versicherung zu Deiner eigenen Sicherheit dennoch darauf achten, dass keine Abschlussgebühr erhoben wird.
• Vertragslaufzeit: Da Mietverhältnisse in der Regel kurzfristig und vor allen Dingen sehr flexibel gekündigt werden können, sollte auch der Vertrag Deiner Mietkautionsversicherung gekündigt werden können. Eine feste Vertragslaufzeit ist bei einer Mietkautionsversicherung im Vergleich zu anderen Versicherungen eher unpraktisch.
• Kundenservice: Die meisten Anbieter von Mietkautionsversicherungen bieten inzwischen einen Kundenservice an, der rund um die Uhr zur Verfügung steht. So kannst Du schnell und unkompliziert mit Deinem Versicherer in Verbindung treten, wenn es mal Probleme oder Unklarheiten gibt.

Hast Du mit Hilfe unseres Mietkautionsvergleichs eine Versicherung gefunden, die zu Dir passt, kannst Du diese direkt online beantragen. Dabei werden bestimmte Angaben zu Deinem Mietverhältnis abgefragt und eine Bonitätsprüfung durchgeführt. Dies soll Deinem Vermieter mehr Sicherheit und Wissen zu Deiner Zahlungsfähigkeit liefern.

Wie kann ich ein Mietkautionskonto auflösen?

Das musst Du bei der Auflösung von Deinem Mietkautionssparbuch unbedingt beachten:

• Kündigungsfrist: in der Regel beträgt die Kündigungsfrist des Mietkautionskontos drei Monate
• Verpfändung: eine eventuelle Verpfändung des Kontos musst Du von Deinem Vermieter zurückfordern
• Kaution: Dein Vermieter kann einen Teil der Mietkaution einbehalten, wenn für das laufende Jahr noch keine Nebenkostenabrechnung vorliegt
• Rückzahlung: willst Du Dein Geld schnell und vollständig zurückerhalten, solltest die Mietwohnung in einem einwandfreien Zustand an Deinen Vermieter zurückgeben.

Übergabe der Mietsache

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und dem Ausgleich aller daraus resultierenden finanziellen Verpflichtungen des Mieters kann das Mietkautionskonto gekündigt werden. Kündigen können ein Sparbuch für Mietkaution sowohl Vermieter als auch Mieter. Um Dein Geld möglichst schnell zurück zu erhalten, solltest Du als Mieter alle Außenstände nachweislich beglichen haben und dafür sorgen, dass Du die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand an Deinen Vermieter zurückgibst. Es ist in jedem Fall empfehlenswert, zu diesem Zweck ein Übergabeprotokoll anzufertigen, in dem der einwandfreie Zustand dokumentiert wird. So hat Dein Vermieter keinen Grund, die Rückzahlung Deiner Kaution unnötig hinauszuzögern.

Kündigungsfrist beachten

Daneben solltest Du unbedingt beachten, dass die meisten Kautionskonten eine Kündigungsfrist von drei Monaten haben. Da Du während dieser Wartezeit nicht an Dein Geld kannst, solltest Du die für die Kündigung von Deinem Kautionssparbuch erforderlichen Schritte frühzeitig mit dem Vermieter besprechen. Auch wenn die Kontoauflösung bereits bei der Bank beantragt wurde, verliert bei einem Mietkautionskonto der Vermieter nicht das Recht, einen Teil der Kautionssumme als finanziellen Ausgleich zu beanspruchen, wenn Verpflichtungen seitens des Mieters bestehen, die noch nicht anderweitig beglichen wurden.

Das Kautionskonto als Mieter auflösen

So gehst Du vor, um Dein Mietkautionskonto aufzulösen:

• Fordere die Bürgschaftsurkunde von Deinem Vermieter zurück.
• Sende die Urkunde oder eine Kopie der Urkunde an die Bank, bei der das Mietkautionssparbuch eröffnet wurde.
• Nach Rückmeldung der Bank lässt Du Dir die Mietkaution inklusive Zinsen auf anderes Konto überweisen.
• Nun kannst Du das Mietkautionskonto bei der Bank auflösen.

Das Kautionskonto als Vermieter auflösen

Auch Dein Vermieter kann das Kautionskonto auflösen, wenn er es zuvor selbst angelegt hat. Hierfür muss Dein Vermieter mit Dir absprechen, auf welche Kontoverbindung er den Kautionsbetrag überweisen lassen soll. Sollten keine Kosten mehr durch etwaige Reparaturen oder eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung entstehen, kann der volle Kautionsbetrag, der sich auf dem Mietkautionskonto befindet, an Dich ausgezahlt werden.