Räumungsklage: Dauer, Kosten & Ablauf

Was ist eine Räumungsklage?

Eine Räumungsklage ist in der Regel das letzte Mittel, um als Vermieter einen Mieter zum Auszug zu bewegen. Dazu musst Du als Vermieter zunächst einen Grund haben, warum Du den Mieter aus Deiner Wohnung haben willst. Das können zum Beispiel Zahlungsrückstände bei der Miete oder Eigenbedarf sein.

Um eine Räumungsklage einzuleiten, musst Du als Vermieter Deinem Mieter zunächst

• kündigen,
• eine Frist zum Auszug und
• eine Nachfrist zum Auszug setzen.

Beide Fristen müssen verstreichen. Danach kannst Du eine Zwangsräumung beantragen. Du erhältst dann vor Gericht einen Räumungstitel, der Dich dazu berechtigt, das Mietobjekt per Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Dabei muss sich die Räumungsklage auf alle Personen in der Wohnung beziehen. Wohnt beispielsweise noch ein Untermieter in der Wohnung und wird dieser nicht im Räumungstitel geführt, gilt die Räumungsklage als fehlerhaft. Die Folge: Du kannst die Wohnung nicht räumen lassen.

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Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Eine Räumungsklage dauert im Durchschnitt zwischen 6 und 12 Monaten. Es ist gesetzlich nicht geregelt, wie lange die Klage dauert. Vielmehr ist das davon abhängig,

• welche Fristen ein Richter setzt,
• ob Zeugen vor Gericht befragt werden,
• ob Sachverständige hinzugezogen werden und
• ob Gutachten erstellt werden.

Du kannst mit einer sehr kurzen Verfahrensdauer rechnen, wenn ein Versäumnisurteil erfolgt. Das heißt: Der Mieter versäumt es, auf die Klageschrift zu antworten. Dann kann die Dauer der Räumungsklage bei 2 Monaten liegen. Sammelt das Gericht zahlreiche Beweise, kann die Räumungsklage eine Dauer von bis zu zwei Jahren erreichen. Strebst Du eine Zwangsräumung an, weil Du Eigenbedarf für die Wohnung angemeldet hast, ist es sehr wahrscheinlich, dass das Gericht Gutachten erstellen lässt und die Verfahrensdauer daher bei 2 Jahren liegen kann.

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Eine Räumungsklage läuft in diesen fünf Schritten ab:

1. Kündigung des Mieters

Als Vermieter kannst Du Mietern aus diesen Gründen kündigen:

Grund 1: Fristlos

Du kannst Mietern fristlos kündigen, wenn sie eine erhebliche Vertragsverletzung begangen haben. Das kann zum Beispiel sein, wenn

• ein Mieter Deine Wohnung mit Absicht massiv beschädigt hat,
• den Hausfrieden wiederholt stört,
• dieser mit deutlich mehr Menschen in der Wohnung lebt, als er mit Dir vereinbart hat,
• die Wohnung an jemanden anders untervermietet, ohne dass Du dem zugestimmt hast oder
• er die Miete ständig unpünktlich oder gar nicht bezahlt.

Um Mietern fristlos zu kündigen, musst Du als Vermieter vorher eine Abmahnung aussprechen. Das hat der Bundesgerichtshof im März 2009 entschieden.

Grund 2: Eigenbedarf

Willst Du als Vermieter Eigenbedarf anmelden und kündigst Du Deinem Mieter daher, musst Du dafür einen nachvollziehbaren Grund nennen. Dabei musst Du erklären, warum und für wen Du die Wohnung benötigst. In der Regel reicht es dabei aus, wenn Du angibst, dass Du die Wohnung für Dich selbst oder für Verwandte haben willst.

Grund 3: Aufhebungsvertrag

Du kannst Mieter auch kündigen, indem Du mit ihnen einen Aufhebungsvertrag schließt. Das ist zum Beispiel möglich, wenn

• Du mit Mietern einen Zeitmietvertrag geschlossen hast,
• eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen hast,
• das Mietverhältnis aus mehreren Parteien besteht und nur einer von diesen ausziehen möchte.

Grundsätzlich kommt ein Aufhebungsvertrag infrage, wenn Mieter keine schwerwiegenden Vertragsverletzungen begangen haben, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen würden. Und: Es kann für Dich selbst dann Sinn machen, einen Aufhebungsvertrag zu vereinbaren, wenn Du dem Mieter bereits gekündigt hast. Das ist zum Beispiel sinnvoll, wenn der Mieter eher aus der Wohnung ausziehen soll oder will.

2. Räumungsklage eingereicht durch Vermieter

Legt der Mieter gegen die von Dir ausgesprochene Kündigung Widerspruch ein und zieht er nicht zur angegebenen Frist bzw. Nachfrist aus, reichst Du als Vermieter die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht ein. Du darfst die Klage dabei frühstens zwei Wochen nach der Kündigung erheben.

3. Information des Mieters über die Räumungsklage

Der Mieter erhält dann per Post Bescheid, dass Du eine Räumungsklage eingereicht hast. Er ist verpflichtet, darauf zu antworten. Antwortet er nicht, kannst Du oder Dein Anwalt ein Versäumnisurteil beantragen. Das heißt: Das Gericht kann Dir dann den Räumungstitel verleihen, weil sich der Mieter nicht meldet. Antwortet der Mieter auf den Bescheid der Zwangsräumung, kommt es zu einer Verhandlung vor Gericht.

4. Verhandlung vor Amtsgericht

Das zuständige Amtsgericht entscheidet darüber, ob Du das Recht hast, eine Räumungsklage durchzuführen. Gewinnst Du den Prozess, muss der Mieter die Kosten für die Gerichtsverhandlung übernehmen. Verlierst Du die Verhandlung, musst Du die Kosten tragen.

5. Vollstreckung

Du kannst Deinen Räumungstitel 4 Wochen nach dem Gerichtsurteil vollstrecken. Dabei stehen diese beiden Räumungen zur Wahl:

Klassische Räumung

Bei einer klassischen Räumung wird ein Gerichtsvollzieher beauftragt. Dieser kündigt dem Mieter sein Kommen an und fordert diesen auf, aus der Wohnung auszuziehen. Kommt der Mieter dem nicht nach, kommt der Gerichtsvollzieher mit einem Umzugsunternehmen zur Wohnung, das den Hausrat abholt und einlagert. Der Mieter kann seine Sachen dann innerhalb einer Frist kostenpflichtig abholen. Ist die Frist vorbei, werden die Sachen verwertet oder entsorgt.

Berliner Räumung

Die Berliner Räumung beschreibt ein Modell, das die Kosten für die Zwangsräumung senken soll. Dabei wird nicht der gesamte Hausrat abgeholt und eingelagert, sondern lediglich das Schloss ausgetauscht, so dass der Mieter keinen Zugang mehr zur Wohnung hat, sobald er diese einmal verlässt.

Was kann man bei einer Räumungsklage tun?

Steht eine Zwangsräumung bevor, stehen Dir diese Handlungsmöglichkeiten zur Wahl:

als Mieter

Als Mieter kannst Du so auf die anstehende Zwangsräumung reagieren:

Versuch der Abwendung

Du kannst die Zwangsräumung verhindern, indem Du beispielsweise Mietrückstände begleichst. Du kannst die Räumungsklage auch abwenden, wenn Du nachweisen kannst, dass eine unzumutbare Härte vorliegt. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Du schwer krank bist, gerade entbunden hast oder ein Umzug für Dich gesundheitsgefährdend sein könnte.

Liegt eine unbillige Härte vor, beispielsweise, weil Du aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen keine andere Wohnung findest, kannst Du die Räumungsklage aufschieben, wenn Du Deine Situation nachweisen kannst.

Gerichtsverhandlung bei guter Aussicht

Rechnest Du Dir gute Chancen aus, dass Dein Vermieter kein Recht für eine Räumungsklage hat, kannst Du vor Gericht gehen. Gewinnst Du dort, hast Du die Klage abgewendet. Du kannst dann in Deiner Wohnung bleiben. Die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung ist nicht mehr wirksam.

Prozesskostenhilfe beantragen

Hast Du als Mieter per Post Bescheid bekommen, dass gegen Dich eine Räumungsklage erhoben wurde, kannst Du in Deiner Antwort Prozesskostenhilfe beantragen. Verlierst Du dann den Rechtsstreit, erhältst Du vom Staat eine finanzielle Unterstützung, die Kosten für den Gerichtsprozess und Deinen Anwalt begleichen zu können.

Voraussetzung, um Prozesskostenhilfe beantragen zu können, ist, dass Du persönlich und wirtschaftlich nicht in der Lage bist, die Kosten aus eigenen Mitteln zu tragen. Und: Du musst realistische Chancen auf einen Erfolg vor Gericht haben.

Verteidigungsbereitschaft erklären

Hast Du Bescheid über die gegen Dich erhobene Räumungsklage bekommen, musst Du das Gericht darüber informieren, dass Du am Prozess teilnehmen willst. Das kannst Du vornehmen, indem Du Deine Verteidigungsbereitschaft erklärst.

Begründung nennen

In Deiner Erklärung der Verteidigungsbereitschaft musst Du angeben, warum Du glaubst, dass die Räumungsklage gegen Dich nicht gerechtfertigt ist.

Fristen wahren

Du musst innerhalb von 14 Tagen Deine Verteidigungsbereitschaft erklären, nachdem Du den Bescheid für die Räumungsklage bekommen hast.

Auszug bei schlechter Aussicht

Rechnest Du Dir als Mieter schlechte Chancen in einem Gerichtsprozess aus, kannst Du aus der Wohnung ausziehen. Die Gerichtsverhandlung findet dann nicht statt. Die Räumungsklage erlischt.

Vollstreckungsschutz beantragen

In Ausnahmefällen kannst Du als Mieter einen Vollstreckungsschutz beantragen. Dafür muss eine unzumutbare Härte vorliegen. Das kann der Fall sein, wenn Dein Leben, Deine Gesundheit oder die Deiner Angehörigen durch dir Räumung bedroht werden würde. Das kann beispielsweise sein, wenn Du schwanger bist und kurz vor Deiner Entbindung stehst und keine andere Wohnung hast, in die Du nach der bevorstehenden Räumung einziehen könntest.

Zusätzlich müssen Deine Interessen schutzwürdiger sein als die Deines Vermieters. In anderen Worten: Stehen die Interessen Deines Vermieters in einem krassen Missverhältnis zu Deinen Interessen, kannst Du Vollstreckungsschutz beantragen.

Du kannst den Vollstreckungsschutz erst beantragen, wenn Du bereits vom Gerichtsvollzieher Bescheid bekommen hast, dass dieser vorbeikommt. Du musst den Antrag jedoch spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin einreichen.

als Vermieter

Als Vermieter stehen Dir bei einer Räumungsklage diese Möglichkeiten offen:

Kaution nutzen

Auch für Vermieter ist eine Zwangsräumung eine starke finanzielle Belastung. Dabei zahlst Du zunächst die Gerichts- und Räumungskosten selbst. Kann der Mieter nach der Räumungsklage die ihm auferlegten Kosten nicht begleichen, bleibst Du als Vermieter darauf sitzen. In so einem Fall kannst Du die vom Mieter für die Wohnung hinterlegte Kaution nutzen, um die Kosten zu tragen.

Nutzungsentschädigung einklagen

Der Bundesgerichtshof hat 2014 entschieden: Enthält ein Mieter dem Vermieter eine Wohnung vor, obwohl er zu einer Rückgabe verpflichtet ist, kann der Vermieter einen Nutzungsanspruch geltend machen. Das heißt: Lässt der Mieter beispielsweise Möbel in der Wohnung zurück oder wohnt noch ein unangemeldeter Untermieter in der Wohnung, steht Dir eine Entschädigung zu. Denn: Du kannst die Wohnung dann nicht neu vermieten. Auf diese Weise hast Du einen finanziellen Schaden, den Du Dir vom Mieter zurückholen kannst. Erhältst Du die Wohnung zurück, erlischt die Nutzungsentschädigung. Wie hoch die Entschädigung ausfällt, orientiert sich entweder an der ortsüblichen Vergleichsmiete oder an der vereinbarten Miete.

Form der Klage

Damit Du als Vermieter die Räumungsklage erfolgreich durchführen kannst, müssen auch die formalen Voraussetzungen für die Klage vorliegen. Dabei können vor allem Fehler bei der Kündigung des Mieters dazu führen, dass die Räumungsklage scheitert. Dabei solltest Du unter anderem darauf achten, dass die Kündigung ohne Bedingung ausgesprochen wird und hinreichend begründet ist. Und: Meldest Du Eigenbedarf an, musst Du darlegen, warum und für wen Du die Wohnung benötigst.

Was kostet eine Räumungsklage?

Eine Räumungsklage kostet die Summe aus

• dem Streitwert des Verfahrens (ergibt sich aus der Jahreskaltmiete),
• dem Gerichtskostenvorschuss (ist gesetzlich vorgegeben),
• den Anwaltsgebühren,
• einer Postpauschale und
• der Umsatzsteuer auf diese Kosten.

Liegt die Nettokaltmiete also beispielsweise bei 400 Euro monatlich und damit bei 4800 Euro jährlich, betragen

• der Gerichtskostenvorschuss rund 360 Euro,
• die Geschäftsgebühr (Anwaltskosten) ca. 200 Euro (bei einer außergerichtlichen Tätigkeit),
• die Verfahrensgebühr (Anwaltskosten) rund 400 Euro,
• die Termingebühr (Anwaltskosten) 350 Euro,
• die Postpauschale 20 Euro und
• die Umsatzsteuer rund 150 Euro.

Die Kosten der Räumungsklage liegen damit bei knapp 1.500 Euro. Für die Räumungsklage muss der Vermieter diese Kosten vorstrecken.

Hast Du vor Gericht gewonnen und damit den Räumungstitel erhalten, muss der Mieter die von Dir bereits übernommenen Kosten an Dich zurückzahlen. Kann er das nicht, kannst Du ihm eine Frist stellen, bis zu der er die Kosten begleichen muss. Kann er auch dann nicht zahlen, kannst Du ihn auf Zahlung verklagen. Dabei kann es sein, dass Du einen Zahlungstitel über 30 Jahre erhältst. Das bedeutet: Du kannst den Mieter über 30 Jahre lang zur Zahlung auffordern – so lange, bis er die Schuld beglichen hat.

Welche Alternativen gibt es zur Räumungsklage?

Eine Räumungsklage kann für Vermieter eine langwierige und teure Angelegenheit werden. Bevor Du also eine Zwangsräumung einleitest, kannst Du Dir diese Alternativen anschauen:

• Mindestaufhebungsvertrag: Willst Du als Vermieter eigentlich nur, dass der Mieter schnell und reibungslos auszieht, kann ein Mindestaufhebungsvertrag eine gute Alternative zur Räumungsklage sein. Dabei kannst Du in einem Aufhebungsvertrag mit Deinem Mieter einen Kompromiss schließen, indem Du ihm beispielsweise fällige Schönheitsreparaturen oder einen Teil der rückständigen Mieten erlässt und er dafür freiwillig aus der Wohnung auszieht. Das bietet sich insbesondere an, wenn der Mieter die Kosten für einen Gerichtsprozess nicht begleichen kann. Denn: Dann musst Du diese vorstrecken – und bleibst vielleicht für immer darauf sitzen.
• Räumungsvergleich: Selbst dann, wenn Du als Vermieter bereits den Räumungsprozess eingeleitet hast, kannst Du Dich noch immer mit dem Mieter auf einen Räumungsvergleich einigen. Der Mieter erhält dann eine großzügige Frist, zu der er aus der Wohnung ausgezogen sein muss. Der Vorteil: Ziehst Du die Räumungsklage mit allen Fristen von Anfang bis Ende durch, dauert das in der Regel deutlich länger als ein Räumungsvergleich.
• Gerichtsprozess ohne Anwalt: Ist die Räumungsklage unvermeidlich, kannst Du als Vermieter einiges an Geld sparen, wenn Du die Räumungsklage ohne Anwalt durchführst. Da Räumungsklagen stets vor einem Amtsgericht verhandelt werden, kannst Du die Klage selbst einreichen und Dich selbst im Prozess vertreten. Das ist vor allem sinnvoll, wenn die rechtliche Lage eindeutig ist. Der Vorteil: Du bleibst nicht auf den Kosten sitzen, sollte der Mieter die Kosten für Deinen Anwalt bei einer Niederlage vor Gericht nicht übernehmen können. Erweist sich die Räumungsklage später doch als komplizierter als gedacht, kannst Du jederzeit einen Anwalt hinzuziehen.

FAQs

Wie lange dauert eine Räumungsklage bei Eigenbedarf?

Eine Räumungsklage bei Eigenbedarf dauert bis zu zwei Jahre. Die genaue Dauer und der Ablauf der Räumungsklage hängen davon ab,

• welche Fristen ein Richter setzt,
• ob Zeugen vor Gericht befragt werden,
• ob Sachverständige hinzugezogen werden und
• ob Gutachten erstellt werden.

Besonders schnell geht es, wenn der Mieter es versäumt, auf die Klageschrift zu antworten. In der Regel ergeht dann ein Versäumnisurteil, das Dich bereits nach 2 Monaten die Wohnung selbst nutzen lässt. Muss das Gericht zahlreiche Beweise sammeln und Zeugen befragen, was bei einem Antrag auf Eigenbedarf in der Regel der Fall ist, dauert die Räumungsklage deutlich länger.

Was ist ein Räumungsschutz?

Ein Räumungsschutz beschreibt die Möglichkeit des Mieters, nach einem bereits rechtskräftigen Urteil die Räumung der Wohnung aufzuschieben. Das ist möglich, wenn Du als Mieter besondere Gründe hast, die Wohnung noch nicht zu räumen. Du darfst dann erst einmal in der Wohnung bleiben.

Als Mieter lohnt es sich, einen Räumungsschutz zu beantragen, wenn Du in einer Stadt wohnst, die einen angespannten Wohnungsmarkt hat und es daher schwierig ist, eine neue Wohnung zu finden. Der Antrag kann sich auch lohnen, wenn Du kleine oder schulpflichtige Kinder hast, so dass Du mehr Zeit für die Suche nach einer geeigneten, neuen Wohnung benötigst. Oder: Müsstest Du vorrübergehend in einer Unterkunft für Obdachlose leben, liegt ebenfalls ein besonderer Grund vor, der Dir einen Räumungsschutz sichert.

Du musst Deine Situation und damit den besonderen Grund für einen Räumungsschutz selbst beweisen. Das kann zum Beispiel ein Sachverständigengutachten oder ein ärztliches Attest sein. Du musst diese Beweise samt Deinem Antrag auf Räumungsschutz spätestens zwei Wochen vor dem festgelegten Räumungstermin beim zuständigen Amtsgericht stellen. Das Gericht wägt dann die Interessen des Mieters mit den Interessen des Vermieters ab und entscheidet in eigenem Ermessen.

Wie lange habe ich Kündigungsfrist bei einer Mietwohnung?

Du hast bei einer Mietwohnung in der Regel eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Wie lange die Frist genau ist, ist von der Art der Kündigung abhängig. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt bei einem unbefristet geschlossenen Mietvertrag 3 Monate. Das heißt: Du musst spätestens zum dritten Werktag eines Monats kündigen, wenn Du zum Ablauf des übernächsten Monats aus Deiner Wohnung sein willst. Relevant ist dabei das Datum, wann der Vermieter das Schreiben tatsächlich erhalten hat.

Steht Dir eine Sonderkündigung zu, kannst Du unter einer angemessenen Frist Deinen Mietvertrag außerordentlich kündigen. Das ist der Fall, wenn Dein Interesse, den Mietvertrag zu kündigen, deutlich größer ist als das Interesse des Vermieters, Dich in dem Vertrag zu halten. Akzeptierte Gründe sind dabei zum Beispiel, wenn Deine Wohnung nicht so nutzbar ist, wie es im Vertrag steht. Fehlen also beispielsweise Türen oder Fenster in der Wohnung, ist sie nicht mehr richtig nutzbar, so dass Du außerordentlich kündigen kannst. Das ist auch der Fall, wenn Dein Vermieter die Miete erhöht hat. Du kannst Deinen Vertrag dann zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigungsfrist für Deine Wohnung entspricht dann der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Du kannst auch früher als nach 3 Monaten aus der Wohnung ausziehen, wenn Dein Vermieter eine Modernisierung der Wohnung angekündigt hat. Du kannst Deinen Mietvertrag dann zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Ist Deine Wohnung gesundheitsgefährdend, zum Beispiel, weil diese von Schimmel befallen ist und der Vermieter diesen nicht entfernen will, kannst Du innerhalb einer angemessenen Frist ausziehen. Und: Verletzt Dein Vermieter den Mietvertrag, zum Beispiel, weil er ohne Deine Zustimmung die Wohnung betreten hat, kannst Du fristlos kündigen. Du kannst dann ebenfalls innerhalb einer angemessenen Frist ausziehen.

Wie viel kostet eine Zwangsräumung?

Eine Zwangsräumung kostet je nach Größe der Wohnung und dem dort eingelagerten Hausrat unterschiedlich viel, in der Regel jedoch mehrere tausend Euro. Bei einer 3-Zimmer-Wohnung kostet die Zwangsräumung beispielsweise zwischen 2.000 und 3.000 Euro. Du musst als Vermieter bei diesen Kosten in Vorleistung gehen und dem Gerichtsvollzieher einen Kostenvorschuss in Höhe der zu erwartenden Räumungskosten zahlen. Ist die Wohnung deutlich größer oder befinden sich in der Wohnung viele Möbel, wird die Zwangsräumung teurer. Daneben fallen noch die Kosten für die Miete der Fläche an, um die aus der Wohnung entfernten Möbel zu lagern. Die Kosten können dabei monatlich bis zu mehrere hundert Euro betragen.

Als Vermieter kannst Du Dir das Geld vom Mieter zurückholen, wenn dieser solvent ist. Ist er mittellos, bleibst Du auf den von Dir geleisteten Kosten sitzen. Um einen Teil der Kosten wieder hereinzuholen, kannst Du den gepfändeten Hausrat versteigern. Das lohnt sich jedoch nur, wenn darunter außergewöhnlich wertvolle Möbel sind. Denn: Handelt es sich um einen handelsüblichen Hausrat, liegen die Kosten für eine Zwangsversteigerung in der Regel höher als der daraus erzielte Erlös.