Mietkauf von Haus oder Wohnung: Lohnt sich das?

Nicht ganz mieten, nicht ganz kaufen: Ein Mietkauf ist ein Zwischenweg, der für einige Menschen eine attraktive Art ist, letztendlich doch noch eine eigene Immobilie zu kaufen, auch wenn sie selbst kein Eigenkapital haben. Was genau ein Mietkauf ist, wie ein Mietkauf von einem Haus oder einer Wohnung funktioniert, welche Vor- und Nachteile er hat und worauf man noch so achten muss, erklären wir Dir in unserem Guide zum Thema.

Was ist Mietkauf?

Grundsätzlich ist ein Mietkauf ein Mietvertrag, bei welchem dem Mieter vom Vermieter das Recht eingeräumt wurde, innerhalb einer bestimmten Frist durch eine einseitige Erklärung die gemietete Sache käuflich zu erwerben. Nach Deutschem Recht erfolgt der Mietkauf von einem Haus oder einer Wohnung zu einem vorher bestimmten Preis unter vollständiger oder teilweiser Anrechnung der bis dahin gezahlten Miete.

Arten

Beim Mietkauf eines Hauses oder einer Wohnung gibt es zwei verschiedene Arten, die zum Einsatz kommen. Diese sind:

Mietkaufmodell

Beim Mietkaufmodell erwirbst Du Eigentum an einer Immobilie. Den Kaufpreis musst Du allerdings nicht bei Vertragsabschluss, oder Bezug der Immobilie zahlen, sondern er ist zu einem späteren Zeitpunkt festgelegt. Konkret kann dies bedeuten, dass Du Eigentum an einer Immobilie erwirbst und eine erste Teilzahlung leistest. Der Rest wird allerdings erst nach bestimmten Zeit geleistet. Der volle Kaufpreis wird also vom Verkäufer für eine bestimmte Zeit gestundet.

Beim klassischen Mietkauf von Immobilien musst Du vor der notariellen Beurkundung der Verträge eine einmalige Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises leisten. Das entspricht dem Eigenkapitalanteil, der auch bei einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung üblich ist. Fehlen Dir die Mittel für die Anzahlung, kann oft eine monatliche Ratenzahlung vereinbart werden. Damit steigt allerdings auch die monatliche Belastung. Zudem musst Du Dir auch sicher sein, dass Du das benötigte Geld für den Restkaufpreis nach dem vereinbarten Zeitraum zur Verfügung stellen kannst. Dazu kommt häufig eine einmalige Abschlussgebühr.

Beispiel

Tom will eine 3-Zimmer-Wohnung per Mietkauf in Berlin kaufen. Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.200 Euro, wovon 900 Euro auf den Kaufpreis angerechnet werden. Die Wohnung selbst kostet 250.000 Euro. Zuerst muss Tom eine Anzahlung von 20 Prozent, also 50.000 Euro machen. Dieses Geld bekommt Tom von seinem Vater als zinsloses Darlehen. Der Vermieter/Verkäufer des Apartments und Tom einigen sich auf eine Laufzeit von 10 Jahren.

Nach 10 Jahren hat Tom 144.000 Euro in sein Apartment investiert, wovon 108.000 Euro auf den Kaufpreis angerechnet werden. Hinzu kommen die 50.000 Euro Anzahlung. Seine Restschuld nach 10 Jahren ist also 92.000 Euro, die Tom nun als Restsumme begleichen muss.

Optionskaufmodell

Beim Optionskaufmodell erwirbst Du eine Option, also das Recht zum späteren Kauf einer Immobilie oder Eigentumswohnung zu festgeschriebenen Konditionen. Die Option bezieht sich dabei auf den zu Beginn festgesetzten Kaufpreis, der über eine so genannte Ansparphase stabil und unveränderbar bleibt. Diese Ansparzeit kann maximal 25 Jahre betragen.

Die Option wird im Grundbuch als Vorkaufsrecht per Auflassungsvormerkung eingetragen. Als zukünftiger Käufer wohnst in der Regel selbst in Deinem späteren Besitz und zahlst eine vertraglich festgelegte Miete, die als Nutzungsgebühr anzusehen ist und über die Ansparzeit hinweg nicht erhöht werden darf. Diese Nutzungsgebühr mindert nicht den vereinbarten Kaufpreis. Zusätzlich wird die Kaufsumme des Objektes angespart, um teure Bankkredite zu vermeiden.

Der Optionskauf wird oftmals von Genossenschaften angeboten.

Beispiel

Anja wählt einen Optionskauf bei einer Wohnungsgenossenschaft. Dazu muss sie sich an der Genossenschaft selbst erst einmal beteiligen. Diese Beteiligung richtet sich nach der Zielsumme des eventuellen Kaufs. Die Wohnungen bei der Genossenschaft kosten im Durchschnitt um die 250.000 Euro und die Genossenschaft wünscht eine Beteiligung von 9 Prozent, also 22.500 Euro. Auf Wunsch wird diese Einmalzahlung aber auch gestundet und in monatlichen Raten eingezahlt werden. Nach drei Jahren wird dann ihr Vertrag zuteilungsreif und Anja kann als Mietkäufer sich eine Immobilie aussuchen, die die Wohnungsgenossenschaft für sie erwirbt und zu einer bestimmten (und am Anfang festgelegten) Miete an sie vermietet.

Die Miete beträgt 4,5 Prozent des Kaufpreises. Anjas Mietkauf-Wohnung kostet 250.000 Euro und mit einer Laufzeit von 25 Jahren bezahlt Anja 450 Euro im Monat Miete. Hinzu kommt ein Ansparbeitrag von 1,1 Prozent jährlich, also 2.750 Euro im Jahr. Dazu kommt ein weiterer Sparplan für die Restsumme, in den sie monatlich 155 Euro einzahlt.

So ergibt sich nach 25 Jahren folgende Kalkulation: Die 250.000 Euro Kaufpreis hat Anja getilgt durch die Miete von 450 Euro pro Monat, die insgesamt 135.000 Euro ausmachen. Hinzu kommen 25 jährliche Ansparbeiträge von jeweils 2.750 Euro, also 68.750 Euro und der Sparbeitrag von 155 Euro pro Monat, der insgesamt 46.500 Euro einbringt. Damit kann Anja nach 25 Jahren ihre Mietkauf-Wohnung komplett ihr Eignen nennen. Wenn sie die Option nicht wählt, bekommt sie ihre Ersparnisse wieder.

Was Du noch bei einem Mietkauf eines Hauses oder einer Wohnung beachten musst: Bei einem Mietkauf geht das juristische Eigentum nach der Zahlung der letzten Rate und gegebenenfalls des Restkaufpreises auf den Käufer über. Das wirtschaftliche Eigentum wechselt aber sofort nach Abschluss des Vertrags.

Immobilienfinanzierung günstiger

So interessant Die Option ist Häuser auf Mietkauf ohne Eigenkapital zu erstehen, hat diese Art auch gravierende Nachteile, die man bedenken sollte. So zahlst Du letztendlich bedeutend mehr, als wenn Du den Kauf klassisch an einem Stück und mit Kredit getätigt hättest. Außerdem sind die finanziellen Konditionen meist schlechter, als bei einem Bankkredit. Bevor Du also mit einem Haus-Mietkauf loslegst, lohnt es sich einen Baufinanzierungsvergleich anzustreben. Den machen wir Dir einfach mit unserer Baufinanzierungsvergleichsübersicht. Einfach Deine Konditionen eingeben und vergleichen, ob es nicht doch eine günstigere Alternative zum Haus-Mietkauf gibt.

Wie funktioniert Mietkauf?

Ganz einfach gesagt ist ein Mietkauf ein Hauskauf auf Raten. Mit einem Mietkauf eines Hauses oder einer Wohnung kannst Du die Immobilie erwerben, die Du bewohnst und die der Eigentümer verkaufen will. Der Kaufpreis wird jedoch nicht auf einen Batzen bezahlt und das Eigentum geht nicht gleich an Dich über.

Vielmehr zahlst Du den Preis für die Immobilie über die monatliche Miete ab. Dazu gibt es einen Kaufvertrag und einen dazugehörigen Mietvertrag, in denen Kaufpreis der Immobilie, Zahlungszeitpunkt und Höhe der Miete definiert sind. Die monatliche Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet. Du zahlst als Mieter als monatlich über die Miete etwas vom Kaufpreis ab.

Hier gibt es zwei Varianten:

Durch die Mietzahlung wird der volle Kaufpreis innerhalb einer festgelegten Frist über die Miete vollständig bezahlt. Daraus berechnet sich die Miete selbst.
Es wird eine Miete vereinbart, die monatlich bezahlt wird aber nicht hoch genug ist, um den vollen Kaufpreis im Zahlungszeitraum zu decken. Der verbleibende Betrag wird dann am Ende mit einer Einmalzahlung geleistet.

Juristisch geht die Immobilie erst in Deinen Besitz über, wenn Du alles abgezahlt hast.

Wann lohnt sich ein Mietkauf - und wann nicht?

Die große Frage ist jetzt, ob und unter welchen Bedingungen sich ein Haus-Mietkauf für Dich lohnt und unter welchen nicht. Wir haben Dir hier alle Varianten aufgelistet, in denen ein Mietkauf von Haus oder Wohnung eine gute Idee ist bzw. wann Du es lassen solltest:

lohnt sich

Kurz zusammengefasst: Ein Mietkauf von Haus oder Wohnung lohnt sich, wenn Du es anders nicht machen kannst, weil Du kein Eigenkapital hast oder keinen (guten) Kredit bekommst. Klassische Fallbeispiele für die Vorteile eines Mietkaufs sind:

schlechte Schufa

Auf jeden Fall ist Mietkauf von Haus oder Wohnung für alle eine Option, die aufgrund eines schlechten Schufa-Scores eh keinen Kredit zum Hauskauf bekommen wird oder die Konditionen so schlecht sind, dass ein Mietkauf eine gute Option ist.

Unentschlossene

Wenn Du Dich einfach nicht entscheiden kannst, ob Du eine Immobilie kaufen willst oder nicht, dann kann ein Haus-Mietkauf eine gute Wahl sein. Hier hast Du die Option zum Kauf bzw. das Vorkaufsrecht auf Deiner Seite, kannst die Wohnung oder das Haus aber erst einmal bewohnen und auf Herz und Nieren prüfen, bevor Du Dich dann endgültig entscheidest. Und da der Zeitraum zum Kauf bis zu 25 Jahre dauern kann, hast Du auch eine Menge Zeit Dir Deine Meinung zu bilden.

Freiberufler & Selbstständige

Wenn Du Freiberufler oder selbstständig bist, ist es oft schwer einen Kredit zu bekommen. Außerdem schwanken Deine Einnahmen oftmals stark innerhalb der verschiedenen Monate. Ein Haus-Mietkauf mit einer festen Summe, die Du auf jeden Fall erbringen kannst, ist hier eine unabhängige Alternative zu Banken und hilft Dir auch zu kalkulieren, wie viel Du verdienen musst. In guten Monaten kannst Du so Deine Miete und Kaufrate schon einmal zur Seite legen und so die schlechten Monate ausgleichen. Und so, ganz nebenbei doch bald eine Immobilie Dein Eigen nennen.

junge Familien ohne Eigenkapital

Mit kleinen Kindern fehlt es oft an Geld, wenn ein Gehalt wegfällt. Mietkauf bietet sich an, wenn Deine Familie unbedingt ein bestimmtes Objekt kaufen will, dafür aktuell aber keinen Kredit bekommt. So kannst Du Dir das Objekt reservieren und dann kaufen, wenn Du und Dein Partner auch wieder die Mittel dazu haben.

lohnt sich nicht

Wer 20 oder 30 Prozent Eigenkapital mitbringt, sollte sich niemals auf Mietkauf einlassen. Ein klassisches Annuitätendarlehen ist billiger und im Regelfall weniger riskant. Außerdem wird der Käufer gleich Eigentümer im Grundbuch, die Besitzverhältnisse sind klar. Da die Konditionen eines Mietkaufs immer unter denen eines klassischen Kaufes mit Kredit liegen, lohnt sich ein Mietkauf nicht für Menschen, die wissen, was sie wollen und in der Lage sind wenigstens einen Kredit bei einer Bank zu bekommen.

Wer trägt welche Kosten beim Mietkauf?

Bei einem Mietkauf geht das juristische Eigentum nach der Zahlung der letzten Rate und gegebenenfalls des Restkaufpreises auf Dich als Käufer über. Das wirtschaftliche Eigentum wechselt aber sofort nach Abschluss des Vertrags. Je nach Ausgestaltung des Vertrags kann das bedeuten, dass Du als Mieter ab Vertragsabschluss für die Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung der Immobilie aufkommen muss. Einige Kosten sind klar geregelt, bei anderen ist die Frage wer die Kosten bei einem Mietkauf trägt abhängig vom unterschriebenen Vertrag.

Nebenkosten

Die Nebenkosten übernimmt, wie bei einem normalen Mietvertrag der Nutzer der Immobilie, also in dem Fall Du als Mietkäufer.

Reparaturen

Wer bei einem Mietkauf die Reparaturen zahlt, ist vertraglich geregelt und somit unterschiedlich. Mietkaufverträge können festlegen, dass Du als Mietkäufer Dich an Kosten beteiligen musst. Dazu gehören sämtliche Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen am Haus. Richtig teuer wird es, wenn z.B. das Dach erneuert, eine neue Heizung eingebaut oder das Bad renoviert wird.

Grundsteuer

Die jährlich anfallende Grundsteuer, die an die zuständige Gemeinde geht, zahlt der Eigentümer der Immobilie. Das ist bis zur letzten Mietkaufrate der Verkäufer und nicht Du als Mietkäufer. Allerdings ist es üblich, dass die Grundsteuer auf die Miete umgelegt wird und Du somit doch, wenn auch über eine Ecke, zur Kasse gebeten wirst.

Grunderwerbssteuer

Wann die Grunderwerbssteuer bei einem Mietkauf fällig ist, kommt auf den Vertrag drauf an. Grundsätzlich fällt aber sofort Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises an, das es sich bei einem Mietkauf im Prinzip ja um einen Ratenzahlungskauf mit Stundung handelt. Sobald der Vertrag also unterschrieben und wirksam ist, ist die Grunderwerbssteuer auch zu zahlen.

Nur wenn die Wirksamkeit des Erwerbsvorgangs von dem Eintritt einer bestimmten vertraglich formulierten Bedingung abhängig ist, entsteht die Steuer erst mit dem Eintritt der Bedingung und muss somit nicht sofort beglichen werden.

Notar

Die Frage nach den Notarkosten regelt das Gesetz. Dieses sieht vor, dass der Mietkäufer alle Kosten des Vertrages, und damit auch die Notarkosten und Grundbuchkosten tragen muss.

Was passiert, wenn ich Raten nicht mehr zahlen kann?

In der Regel enthalten Mietkaufverträge eine so genannte Verfallsklausel. Diese vereinbart üblicherweise, dass wenn Du zwei Raten in Verzug mit Deinem Restkaufpreis bist, dieser sofort fällig wird. Kannst Du als der Käufer diesen nicht bezahlen, muss der Vertrag rückabgewickelt werden. In diesem Fall sind die bereits gezahlten Beträge zum Teil verloren, eventuell musst Du als der Käufer auch eine Nutzungsentschädigung zahlen.

Welche Risiken hat der Mietkauf?

Das Riskante an einem Mietkauf ist in der Regel, dass es ohne konkret formulierte Vertragsklauseln kaum Sicherheiten für Dich als Mietkäufer gibt. Zu den Risiken, die einen Mietkauf oft begleiten und die schnell katastrophal enden können, gehören:

Insolvenz des Vermieters

Das größte Risiko, dass Du beachten musst ist eine eventuelle Insolvenz Deines Vermieters. Für diesen Fall muss das weitere Vorgehen unbedingt vorab vertraglich geregelt sein. Wenn dem nicht so ist, kann es sein, dass Du als Mietkäufer nicht nur die Immobilie verlierst, sondern auch Deine bisher geleisteten Zahlungen futsch sind. Du musst also unbedingt auf eine so genannte Auflassungsvormerkung bestehen, die im Grundbuch eingetragen wird. Damit werden die Rechte eines Schuldners über die Immobilie unwirksam und Du kannst Deine Gelder retten.

Vermieter nutzt Grundpfandrecht

Sollte der Vermieter in Geldnot geraten, kann er zur Überbrückung das Grundpfandrecht auf die Immobilie bestellen. Ein Grundpfandrecht dient als Sicherheit für den Immobilienkredit und macht diesen somit überhaupt erst möglich. Wenn Du als Mietkäufer jetzt von Deinem Kaufrecht Gebrauch machst und die Immobilie kaufst, geht diese Belastung mit auf Dich über. Du kannst Dann zwar Schadensersatz verlangen, allerdings wird Dir das nicht viel bringen, wenn Dein Vermieter das nicht zahlen kann. Du würdest dann auf den Kosten sitzen bleiben.

Sanierungsbedürftige Immobilie

Leider wird mit Mietkauf auch oft Schindluder getrieben. Oftmals werden alte und stark sanierungsbedürftige Immobilien zum Mietkauf angeboten. Das kann für Dich zu sehr hohen Instandhaltungskosten führen, wenn Du als Käufer diese bereits in der Mietphase mit übernehmen musst.

teure Genossenschaftsanteile

Bei Genossenschaften ist es oft so, dass Du zu allererst eine hohe Einlage zahlen musst, um Genosse zu werden. Nach einer Wartezeit, die typischerweise zwischen 1 und 7 Jahren liegt, kannst Du Dann beginnen einen Mietkauf zu tätigen. Neben der Kaltmiete musst Du dann im Jahr gut 1 Prozent des Kaufpreises auf ein Sparbuch legen und bzw. oder weiteres Geld in einen Zusatzsparplan investieren. Die monatlichen Kosten, die hierbei entstehen, sind oft sehr hoch.

Welche Vor- und Nachteile hat der Mietkauf?

Ein Mietkauf kann eine gute Sache sein. Doch neben den Vorteilen gibt es auch Nachteile. Hier haben wir einmal beide aufgelistet:

Vorteile

Du brauchst kein Eigenkapital
Du bist unabhängig von Mietpreisentwicklungen
Beim Optionskauf kannst Du Dich auch jeder Zeit gegen einen Kauf entscheiden. Der Vermieter kann die Immobilie aber nicht an andere verkaufen, solange Du nicht ausschlägst
Du musst keine Bank involvieren und keinen Kredit aufnehmen
Deine Mietzahlungen werden teilweise oder ganz auf den Kaufpreis angerechnet
die Raten bleiben über den gesamten Zeitraum stabil und von der Zinsentwicklung unabhängig
Vermieter können eine höhere Miete fordern und sich sicher sein, dass ihnen das Geld gehört, auch wenn der Vertrag platzt

Nachteile

Ein Haus auf Mietkauf ist im Kaufpreis meist höher als bei einem klassischen Haus- und Wohnungskauf
die monatliche Mietbelastung kann sehr hoch sein (je nach Modell und Vereinbarung)
es gibt in der Regel keine Bezuschussung (Baugeld, Baukindergeld)
bis zur Begleichung der Gesamtsumme hast Du kein Mitspracherecht bei Umbauten
bei Insolvenz des Vermieters kann Dein Geld verloren gehen und der Kauf nicht zustande kommen
oftmals weder minderwertige Immobilien als Mietkaufobjekte angeboten

Welche Vorzüge hat der Mietkauf aus Sicht des Verkäufers?

Nicht nur für Mietkäufer kann der Mietkauf Vorzüge haben. Auch Verkäufer profitieren davon. Folgende Vorteile hast Du als Verkäufer, wenn Du einem Mietkauf zustimmst:

höhere Miete

Bei einem Mietkaufverfahren kann der Vermieter grundsätzlich eine viel höhere Miete fordern, als bei einer normalen Vermietung. Außerdem darf er innerhalb der ersten 5 Jahre der Vermietung auch so viel Miete nehmen, dass er Überschuss erzielt, da davon ausgegangen wird, dass eine Immobilie am Anfang noch mehr Kosten verursacht. Außerdem ist ihm dieses Geld sicher, egal was kommt.

Spekulationsfrist

Wenn eine Immobilie von einer Privatperson gekauft wurde, so ist diese eigentlich an eine Spekulationsfrist von 10 Jahren gebunden. Das heißt konkret, dass die Immobilie nicht vor diesen 10 Jahren weiterverkauft werden kann ohne dafür Steuern auf den Gewinn zu zahlen. Erst nach 10 Jahren wäre der Verkauf steuerfrei. Mit einem Mietkauf kann ein privater Vermieter und Eigentümer diese Spekulationsfrist umgehen.

Vorfälligkeitsentschädigung

An eine ähnliche 10-Jahresfrist wie bei der Spekulationsfrist ist der Vermieter gebunden, wenn er für den Kauf der Immobilie selbst eine Baufinanzierung erworben hat. Er könnte dann die Immobilie verkaufen aber mit dem Geld nicht einfach seine Baufinanzierung tilgen, da diese in der Regel eine 10 Jahre dauernde Vorfälligkeitsentschädigung inbegriffen hat, die der Bank den verlorenen Zinsgewinn ausgleichen soll. Mit einem Mietkauf kann der Vermieter allerdings in Ruhe seine Baufinanzierung bis zum Ablauf gegen finanzieren.

Welche Tipps gibt es für einen Mietkauf?

Hier sind noch ein paar grundlegende Tipps, die Dir einen Mietkauf vereinfachen und Dir mehr Sicherheit geben werden:

Nutz von vornherein lieber einen Optionskauf oder achte darauf, dass bei einem klassischen Mietkauf ein Passus im Vertrag steht, der vereinbar, dass Du jederzeit aus dem Vertrag auch wieder aussteigen kannst. Du weißt nie, was im Leben so passiert und den einmal unterschriebene Vertrag nicht mehr los zu werden, kann sehr teuer und ärgerlich werden.
Vereinbare in Deinem Vertrag ein Sondertilgungsrecht, dass Dir die Möglichkeit gibt einen Teil oder die gesamte Restsumme auf einmal abzuzahlen, solltest Du dazu in der Lage sein.
Lass Dich auf keinen Fall auf einmalige Sonderzahlungen ein, die im Falle eines Nichtkaufs verfallen würden.
Bevor Du einen Vertrag unterschreibst, solltest Du ihn unbedingt von einem Profi überprüfen lassen. Ein Mietkaufvertrag kann ohnehin nicht ohne einen Notar abgeschlossen werden. Du solltest also die Chance nutzen Dich von ihm beraten zu lassen.
Vor der Unterschrift solltest Du außerdem bei den entsprechenden Behörden eine Einsicht ins Grundbuch beantragen, damit Du böse Überraschungen, wie etwa einen Grundpfandeintrag ausschließen kannst, bevor Du den Mietkaufvertrag unterschreibst.