Eine Heizung in der Wohnung zu haben, die nicht ausreichend heizt, kann die Lebensqualität vor allem in den Herbst- und Wintermonaten erheblich beeinträchtigen. Wer sich täglich mit zwei Pullovern und Schal in der eigenen Wohnung aufhalten muss, sollte von seinem Vermieter eine Mietminderung wegen der Heizung verlangen. Wie die Vorgehensweise dabei ist, wann eine Mietminderung bei Heizungsausfall überhaupt möglich ist und wie viel Geld Du dadurch sparen kannst, erfährst Du in diesem Artikel.
Wie kann ich Mietminderung wegen der Heizung schnell durchsetzen?
In Deutschland besteht ein gesetzlicher Anspruch auf eine Wohnungstemperatur von mindestens 20 bis 22 Grad. Wenn Du trotz Heizens diese Temperatur tagsüber zwischen 6 Uhr morgens und 23 Uhr abends in Deiner Wohnung nicht erreichen kannst, dann solltest Du von Deinem Vermieter eine Mietminderung wegen der Heizung verlangen.
Wenn in Deinem Mietvertrag steht, dass nur eine geringere Wohnungstemperatur Teil des Vertrages ist, dann ist diese Klausel ungültig! Ausgenommen von der 20 Grad Regel sind nach einer Empfehlung von der Senatsverwaltung für Gesundheit und Umwelt Berlin nur Räume, in denen Du nicht wohnst. In dem Flur und in der Küche sind deshalb auch niedrigere Raumtemperaturen ok und müssen nicht unbedingt eine Mietminderung rechtfertigen.
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Wenn durch Kälte die Nutzung von Deiner Wohnung beeinträchtigt ist, liegt ein Mangel nach dem Paragraf 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches vor. Du hast dann das Recht auf eine Mietminderung wegen der Heizung.
Auf der Website lawio.de erhältst Du eine kostenfreie Ersteinschätzung, ob eine Mietminderung wegen der Heizung bei Dir möglich ist.
Vorgehensweise Schritt für Schritt
Wenn Deine Heizung kaputt geht, musst Du Deinen Vermieter sofort darüber in Kenntnis setzen.
Am besten Du informierst Deinen Vermieter schriftlich per Post mit einem Einschreiben über den Mangel. Der Brief sollte folgende Informationen enthalten:
- Seit wann ist die Wohnung zu kalt oder seit wann ist die Heizung defekt.
- Bis wann soll der Mangel behoben werden.
Dein Vermieter muss anschließend schnell die Heizung reparieren oder anderweitig dafür sorgen, dass Deine Wohnung nicht länger zu kalt bleibt.
Wenn Deine Heizung am Wochenende ausgefallen ist und Du Deinen Vermieter nicht erreichen kannst ist es im Notfall auch möglich, dass Du ohne Absprache einen Heizungstechniker mit der Reparatur beauftragst. Das Geld für die Rechnung kannst Du anschließend von Deinem Vermieter zurückverlangen.
Wenn die Mindestraumtemperatur in Deiner Wohnung nicht erreicht wird, obwohl Du heizt solltest Du in einem schriftlichen Protokoll die Temperaturen in Deiner Wohnung aufschreiben. Du benötigst für ein solches Temperaturprotokoll lediglich ein normales Thermometer.
Du schreibst dann jeden Tag auf, um wie viel Uhr es wie viel Grad in welchem Zimmer hat. Am besten Du misst einmal täglich tagsüber und einmal in der Nacht. Hilfreich ist es, wenn ein Zeuge die jeweiligen Temperaturmessungen bestätigen kann.
Falls Dein Vermieter auf Deinen Brief oder auf Dein Temperaturprotokoll nicht reagiert empfehlen wir Dir, Hilfe zu holen! Auf keinen Fall solltest Du jedoch einfach weniger Miete zahlen, sonst könnte Dein Vermieter Dir wegen Mietrückständen die Wohnung kündigen. Was Du jedoch machen solltest: Deinen Vermieter schriftlich darüber informieren, dass Du die Miete bis zu einer Behebung des Mangels nur noch unter Vorbehalt zahlst. Nur so hast Du im Nachhinein die Chance bereits gezahlte Miete zurückzufordern!
Du kannst stattdessen zu einem regionalen Mieterschutzverein gehen und Dich dort über das weitere Vorgehen beraten lassen. Allerdings verlangen einige Mieterschutzbünde, dass Du bereits länger Mitglied bist. Die einfachere Variante ist, über das Onlineportal lawio.de Hilfe zu holen. Dort können erfahrene Anwälte von Deinem Vermieter eine Mietminderung wegen der Heizung einfordern.
Wann ist eine Mietminderung wegen der Heizung möglich?
Um eine Mietminderung bei Heizungsausfall zu erhalten, muss durch die niedrige Zimmertemperatur eine erhebliche Beeinträchtigung bestehen. Das kann etwa in diesen Fällen sein:
- Einzelne Zimmer oder die gesamte Wohnung ist nicht bewohnbar.
- Die Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung sind eingeschränkt.
Grundsätzlich muss Dein Vermieter dafür sorgen, dass die Mindesttemperaturen durch das Heizen erreicht werden können. Wenn Dein Vermieter nicht unverzüglich den Mangel der Heizung nach Deiner Benachrichtigung behebt kannst Du eine Mietminderung wegen der Heizung verlangen.
Laut einem Urteil von dem Landgericht Berlin vom 08.06.2012 liegt ein Mangel auch vor, wenn die Zimmertemperatur über einen längeren Zeitraum trotz aufgedrehter Heizung nur 19 Grad erreicht. Allgemein wird in vielen Urteilen zu der Mietminderung bei Heizungsausfall eine Mietminderung dann rechtskräftig, wenn tagsüber:
- In der allgemeinen Heizperiode von Anfang Oktober bis Ende April die Raumtemperatur der Wohnräume 20 oder 22 Grad nicht erreicht.
- Nebenräume wie Flur und Badezimmer in der Heizperiode keine 18 Grad erreichen.
- Außerhalb der Heizperiode, zwischen Anfang Mai und Ende September an mehr als drei Tagen hintereinander die Außentemperatur unter 12 Grad fällt und die Wohnung nicht heizbar ist.
Während der Nachtzeit - je nach Bundesland zwischen 23 oder 0 Uhr abends und sechs Uhr morgens -, muss die Zimmertemperatur mindestens 18 Grad erreichen. Dabei spielt es keine Rolle, ob grade die allgemeine Heizperiode ist oder nicht.
Generell hast Du bei einem Mangel ein Recht auf eine Mietminderung wegen der Heizung! Ganz egal, ob die mangelnde Wärme von Deinem Vermieter verschuldet ist oder ob der örtliche Energieversorger Schuld am Heizungsausfall ist. Die Mietminderung wegen der Heizung kannst Du in jedem Fall von Deinem Vermieter einfordern.
Wie viel Mietminderung ist wegen der Heizung möglich?
Wenn Deine Heizung defekt ist, gibt es keine allgemeine Regel für die Höhe der Mietminderung. Wie hoch diese ausfällt ist immer eine Einzelfallentscheidung des zuständigen Gerichtes. Es gibt keine allgemeingültigen gesetzlichen Bestimmungen dazu. Wenn Du jedoch zunächst ohne vor Gericht zu ziehen selber eine Forderung nach Mietminderung bei Heizungsausfall an Deinen Vermieter stellen willst, kannst Du Dich an einer allgemeinen jedoch nicht rechtsgültigen Berechnung orientieren.
Die Berechnung der Mietminderung wegen der Heizung bezieht sich in der Regel auf die Warmmiete. Falls Du beispielsweise eine monatliche Warmmiete von 1.100 Euro zahlst, berechnest Du zunächst die Warmmiete pro Tag.
1.100 Euro : 30 = 36,66 Euro.
Wenn Deine Heizung jetzt zehn Tage lang defekt war, multiplizierst Du die Warmmiete pro Tag mit zehn: 36,66 Euro x 10 = 366,60 Euro.
Jetzt hängt es davon ab, wie hoch die Beeinträchtigung durch den Heizungsausfall war. Die Spanne reicht von einer Mietminderung von fünf Prozent bis zu einer Mietminderung wegen der Heizung von sogar 100 Prozent! Der prozentuale Wert wird von der Warmmiete der Tage, an dem die Heizung defekt war abgezogen.
Da Dein Vermieter Dir höchstwahrscheinlich so wenig Mietminderung wie möglich gewähren will, ist es meist notwendig einen Anwalt mit der Sache zu beauftragen. Einen geeigneten Fachanwalt kannst Du schnell und unkompliziert finden, indem Du das Portal lawio.de mit Deinem Fall beauftragst.
In den folgenden Abschnitten haben wir für Dich Beispielurteile von Gerichten zu unterschiedlicher Mietkürzung bei Heizungsausfall herausgesucht. Jedes Gericht kann allerdings anders Urteilen, die hier vorgestellten Urteile stellen lediglich eine Orientierung dar.
Mietminderung von fünf bis zehn Prozent
Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil vom 08.06.2012 entschieden, dass eine Mietminderung von fünf Prozent rechtmäßig ist, wenn die Raumtemperatur regelmäßig nicht wärmer als 19 Grad wird.
Das Amtsgericht Münster kommt in einem Urteil vom 05.05.1987 zu dem Schluss, dass eine unzureichende Heizleistung in Zusammenhang mit überdimensionierten Heizkörpern in weniger kalten Monaten eine Mietminderung von fünf Prozent rechtfertigt. In besonders kalten Monaten sei sogar eine Mietminderung von zehn Prozent rechtmäßig.
Mietminderung von 10 bis 25 Prozent
Das Landgericht Frankfurt kam in einem Urteil vom 24.03.2000 zu der Entscheidung, eine Mietminderung von 15 Prozent ist rechtmäßig, wenn die Höchsttemperatur von einzelnen Zimmern 18 Grad beträgt.
Wenn nicht jedes Zimmer einer Wohnung in der Temperatur unabhängig von den anderen Zimmern reguliert werden kann, so stellt dies einen Mangel dar. Das Amtsgericht Köln hat in einem Urteil vom 13.04.2012 entschieden, dass eine solche nicht vorhandene Regulierbarkeit in Verbindung mit zu geringen Temperaturen in einzelnen Räumen eine Mietminderung wegen der Heizung von 20 Prozent rechtfertigt.
Eine Mietminderung wegen der Heizung von 25 Prozent hielt das Landgericht München für rechtmäßig, wenn die gesamte Wohnung nicht wärmer als 18 Grad wird.
Mietminderung von 50 Prozent
Selbst wenn die Heizung in den Sommermonaten nicht funktioniert, stellt dies einen Mangel dar. Zu diesem Urteil kommt das Amtsgericht Waldbröl am 16.01.1981. In diesem Fall erreichte die Wohnungstemperatur im Sommer nur 13 bis maximal 17,5 Grad und eine Mietminderung wegen der Heizung von 50 Prozent wurde als rechtmäßig anerkannt.
Eine Mietminderung wegen der Heizung von 50 Prozent auf Grund von mangelnder Zimmertemperatur im Sommer wurde am 03.10.2015 auch von dem Amtsgericht Villingen-Schwenningen gerechtfertigt eingestuft.
Mietminderung von 50 bis 100 Prozent
Das Amtsgericht Charlottenburg hat am 07.06.2013 eine Mietminderung bei Heizungsausfall im Winter von 70 Prozent beschlossen. Grund dafür war ein kompletter Defekt der Heizung während der Heizperiode in den Monaten Oktober bis Dezember.
Eine Mietminderung wegen der Heizung von 100 Prozent ist sehr selten. In der Regel müssen dafür noch weitere Mängel vorhanden sein. Das Landgericht Wiesbaden entschied etwa 1977 eine vollständige Mietminderung wegen Heizungsausfall in Kombination mit Löchern in der Zimmerdecke. Die Wohnung sei auf dem freien Wohnungsmarkt nicht vermietbar, weshalb die Minderung der Mietkosten um 10ß Prozent gerechtfertigt sei.
FAQs
Wie erhalte ich eine Mietminderung bei Heizungsausfall?
Eine Mietminderung bei Heizungsausfall kannst Du von Deinem Vermieter erhalten wenn dieser die Heizung nicht repariert oder wenn die Heizleistung nicht ausreicht.
Wie hoch ist die Mietminderung bei einem Heizungsfall?
Die Mietminderung bei einem Heizungsausfall liegt bei durchschnittlich circa fünf bis zwanzig Prozent. Wie hoch die Mietminderung bei einer Heizung, die defekt ist ausfällt, hängt von der Beeinträchtigung der Wohnung ab. Grundsätzlich ist eine Mietminderung zwischen Null und 100 Prozent möglich.
