Immobilienkredit-Vergleich: Die besten Angebote finden

Wo finde ich den günstigsten Immobilienkredit?

Am Markt wimmelt es vor Immobiliendarlehen-Angeboten: Neben Banken und Sparkassen versuchen auch zahlreiche Versicherungen am Kuchen mitzuschneiden.

Auf eigene Faust ist es fast unmöglich, darunter den optimalen Kredit mit dem günstigsten Zinssatz zu finden. Nutze daher den Online-Immobilienkreditrechner, um Dir einen raschen, unkomplizierten Marktüberblick zu verschaffen! Der Immobilienkreditrechner berücksichtigt neben Krediten von Banken und Versicherungen auch Angebote von Kreditvermittlern. Diese betreiben eigene Programme zum Immobilienkredit-Vergleich und arbeiten deutschlandweit mit bis zu einigen hundert Vertragspartnern zusammen. Dadurch können sie rasch und effizient das individuell beste Angebot für jeden Kunden ermitteln.

Mit einem einmaligen Kreditvergleich vor dem Immobilien-Kauf ist es aber meist nicht getan. Bei Eigenheim-Finanzierungen gibt es immer einen Verhandlungsspielraum, an einen günstigen Immobilienkredit muss man sich daher oft in mehreren Schritten herantasten. Am besten gehst Du so vor, wenn Du zur Finanzierung von Immobilien einen Kredit aufnehmen willst:

Schritt 1: Maximale Kredithöhe festlegen

Vor jedem Hauskredit-Vergleich solltest Du genau durchrechnen, ob Du Dir die Villa im Grünen wirklich leisten kannst - oder ob vielleicht doch das preisgünstigere Reihenhaus die bessere Alternative ist. Neben Deinem Einkommen wird auch Deine Familiensituation darüber entscheiden, wie viel Geld Du Dir leihen kannst, ohne Dich finanziell zu übernehmen.

Mit dem Immobilienkreditrechner kannst Du ganz einfach prüfen, wie hoch die monatlichen Kreditraten bei einer bestimmten Kredithöhe und einer vorgegebenen Laufzeit ausfallen. Als grobe Faustregel gilt: Die Kreditraten sollten nie mehr als 40 Prozent Deines monatlichen Haushalts-Nettoeinkommens ausmachen.

Schritt 2: Mit dem Immobilienkreditrechner Angebote vergleichen

Verschaffe Dir anschließend mit dem Immobilienkreditrechner einen Überblick über die aktuelle Marktlage. Das Ergebnis erhältst Du mit wenigen Klicks online. Nutze den Hauskredit-Vergleich auch um zu prüfen, wie sich unterschiedliche Laufzeiten und Tilgungsraten auf die Kreditkosten auswirken! So bekommst Du ein Gefühl dafür, wie Du den Immobilienkredit optimal "justierst".

Schritt 3: Unverbindliche Immobilienkredit-Angebote anfordern

Der Immobilienkreditrechner liefert Dir einen ersten Marktüberblick, den Du zur Orientierung nutzen kannst. Beachte, dass die angezeigten Konditionen nicht völlig verbindlich sind! Deine individuellen Voraussetzungen als Kreditnehmer entscheiden darüber, ob die Bank für das Immobiliendarlehen höhere oder niedrigere Zinsen verlangt.

Für einen realistischen Immobilienkredit-Vergleich musst Du daher im nächsten Schritt individuelle Angebote einholen. Dazu findest Du auf der Webseite des jeweiligen Anbieters ein bequemes Online-Formular vor. Am besten holst Du möglichst viele Informationen ein und triffst anschließend eine Vorauswahl. Ein gründlicher Kreditvergleich vor der Immobilien-Finanzierung sichert Dir eine bessere Verhandlungsbasis.

Schritt 4: Individuelle Verhandlungen aufnehmen

Kleinere Konsumkredite kannst Du bequem über das Internet abschließen. Bei einem Kredit zur Immobilien-Finanzierung geht es aber um viel Geld. Die Bank möchte Dich daher persönlich kennenlernen, um sich von Deiner Kreditwürdigkeit zu überzeugen. Dein Vorteil dabei ist: Oft lassen sich im persönlichen Gespräch die Kreditkonditionen nachverhandeln. Viele Kreditgeber räumen Dir einen günstigeren Zinssatz ein, wenn Du ihnen Angebote anderer Banken vorlegst. Bereite Dich auf das Finanzierungsgespräch vor, indem Du Einkommensnachweise einholst. Falls vorhanden, ist meist auch ein Entwurf über den Kaufvertrag oder ein Plan für das Bauprojekt erwünscht.

Plane Dir für die Verhandlungen unbedingt ausreichend Zeit ein! Oft sind mehrere Gespräche mit verschiedenen Geldgebern nötig, um das passende Immobiliendarlehen mit den im Vergleich günstigsten Konditionen zu finden.

Schritt 5: Kreditvertrag aufsetzen

Erst wenn Du Dir sicher bist, beim Hauskredit-Vergleich wirklich das beste für Dich herausgeholt zu haben, solltest Du einem Anbieter den Zuschlag geben. Die Bank wird anschließend einen verbindlichen Kreditvertrag aufsetzen. Prüfe genau, ob alles so im Vertrag steht, wie ihr es mündlich vereinbart habt. Erst dann solltest Du Deine Unterschrift unter den Kreditvertrag setzen.

Schritt 6: Finanzierungsbestätigung ausstellen lassen

Ist alles unter Dach und Fach, wird Dir die Bank eine Bestätigung über den Immobilienkredit ausstellen. Diese Bescheinigung brauchst Du, um den Kaufvertrag mit dem Makler bzw. dem Haus- oder Wohnungsbesitzer abzuwickeln.

Wie funktioniert ein Kredit zur Immobilien-Finanzierung?

Ein Immobilienkredit ist im Kern ein zweckgebundener Ratenkredit. Wer zur Finanzierung von Immobilien einen Kredit aufnimmt, entscheidet sich meistens für ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Dahinter steckt ganz einfach ein Ratenkredit mit einer festen Monatsrate. Die monatliche Belastung bleibt dadurch langfristig planbar.

Immobilienkredite werden immer streng zweckgebunden vergeben. Das geliehene Geld darf ausschließlich zum Hausbau, zum Kauf von Immobilien oder zur Renovierung und Sanierung verwendet werden. Das Haus oder die Wohnung dient der Bank zugleich als Sicherheit, falls ein Kreditnehmer zahlungsunfähig werden sollte. Aus diesem Grund sind die Zinsen von Immobiliendarlehen im Vergleich zu normalen Konsumkrediten wesentlich niedriger.

Anders als bei kleineren Konsumkrediten wird der Zinssatz bei einem Immobilienkredit aber meist nicht bis zur letzten Monatsrate fixiert, sondern nur für einen Zeitraum von beispielsweise 5, 10 oder 15 Jahren. Ist der Immobilienkredit bis dahin nicht abbezahlt, braucht man anschließend einen neuen Kredit, eine sogenannte Anschlussfinanzierung. Der Zinssatz kann dann höher oder niedriger liegen.

Worauf sollte ich beim Immobilienkredit-Vergleich achten?

Damit Du Angebote richtig einschätzen und sicher mit dem Bankberater verhandeln kannst, solltest Du ein paar grundlegende Begriffe kennen und wissen, was sie für Dich als Kreditnehmer bedeuten. Diese Punkte sind beim Kreditvergleich für eine Immobilien-Finanzierung wichtig:

Netto-Darlehensbetrag

Unter dem Netto-Darlehensbetrag versteht man die Kreditsumme, die Du anfänglich aufnimmst, um Dein Eigenheim zu finanzieren. Im Jahr 2018 betrug die durchschnittliche Höhe von Immobiliendarlehen 230.000 Euro.

Brutto-Darlehensbetrag

Der Brutto-Darlehensbetrag entspricht dem Gesamtbetrag inklusive Zinsen und eventuellen Nebengebühren, den Du über die Laufzeit hinweg zurückzahlst. Der Brutto-Darlehensbetrag zeigt Dir auf einen Blick, wie teuer Dir der Immobilienkredit insgesamt kommt.

Zinssatz

Einer der wichtigsten Punkte beim Immobilienkredit-Vergleich ist der Zinssatz: Er ist neben der Laufzeit die entscheidende Größe, die über die Gesamtkosten bestimmt. Beachte, dass es zwei Zinssätze gibt, die nicht immer identisch sein müssen:

• Der Sollzins ist der "nackte" Zinssatz, den die Bank in Rechnung stellt - ohne eventuelle Nebengebühren und andere Ausgaben. Er wird in Prozent pro Jahr angegeben.
• Der Effektivzins oder effektive Jahreszins beinhaltet auch weitere Gebühren, die bei einem Kredit zur Immobilien-Finanzierung anfallen können.

Nur der Effektivzins spiegelt die wahren Kosten des Kredits wider. Er ist beim Immobiliendarlehen-Vergleich daher der Wert, auf den es ankommt.

Monatsrate (Annuität)

Die meisten Kreditnehmer entscheiden sich zur Finanzierung von Immobilien für einen Kredit mit einer festen Monatsrate, auch Annuitätendarlehen genannt. Die einmal vereinbarte Monatsrate musst Du Dir über Jahre bis Jahrzehnte leisten können - plane daher immer einen Sicherheitspuffer ein! Welchen Einfluss unterschiedliche Zinssätze auf die Höhe der monatlichen Raten haben, kannst Du mit dem Immobilienkreditrechner oben ganz einfach prüfen.

Wichtig zu wissen ist, dass in jeder Monatsrate zwei Anteile stecken:

• Der Tilgungsanteil fließt in die Rückzahlung des Kreditbetrags.
• Der Zinsanteil ist die "Gebühr" für das geliehene Geld. Er berechnet sich immer auf der Grundlage der Restschuld, also des verbleibenden Kreditbetrags, den Du noch nicht zurückgezahlt hast.

Von außen betrachtet, bleibt bei einem Annuitätendarlehen die Monatsrate zwar über die gesamte Laufzeit gleich. Das Verhältnis der beiden Anteile verschiebt sich aber:

• Der Tilgungsanteil steigt mit der Zeit.
• Der Zinsanteil dagegen ist anfangs hoch und sinkt dann immer mehr.

Das liegt daran, dass Deine Restschuld immer kleiner wird, je länger der Immobilienkredit läuft. Dadurch fallen von Monat zu Monat weniger Zinsen an. Es kann ein immer höherer Anteil der festen Monatsrate in die Tilgung (Rückzahlung) der Kreditsumme fließen.

Anfängliche Tilgungsrate

Wenn Du den Online-Rechner zum Immobilienkredit-Vergleich nutzt, kannst Du eine anfängliche Tilgungsrate zwischen 1 und 10 Prozent auswählen. Gemeint ist, welchen Anteil der Kreditsumme Du im ersten Jahr zurückzahlen willst. Üblich sind Tilgungsraten zwischen 2 und 6 Prozent. - Die Prozentangabe bezieht sich dabei auf den gesamten Kreditbetrag, nicht auf eine Monatsrate. Wenn Du beispielsweise 100.000 Euro aufnimmst und eine Tilgungsrate von 4 Prozent wählst, dann fließen im ersten Jahr 4.000 Euro in die Rückzahlung (Tilgung) des Kredits. Monatlich wären das in diesem Beispiel 333,33 Euro. Der restliche Anteil der Monatsrate wird für die Zinsen aufgewendet.

Die anfängliche Tilgungsrate ist bei einem Immobilienkredit eine der wichtigsten "Stellschrauben": Je höher sie ist, desto höher wird auch die Monatsrate sein und desto schneller hast Du das Immobiliendarlehen abbezahlt. Eine geringere Tilgungsrate bedeutet umgekehrt niedrigere Monatsraten und eine längere Laufzeit.

Sondertilgungen

Falls Du einmal unverhofft mehr Geld zur Verfügung hast, kannst Du es nutzen, um durch sogenannte Sondertilgungen Deinen Immobilienkredit rascher abzubezahlen. Das erspart Dir viel an Zinsen - aber nur, wenn die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt! Dein Recht auf kostenlose Sondertilgungen ist daher ein wichtiger Punkt, den Du beim Kreditvergleich für die Immobilien-Finanzierung unbedingt prüfen solltest.

Kreditlaufzeit bzw. Zinsbindungsfrist

Unter der Kreditlaufzeit versteht man normalerweise den Zeitrahmen, bis ein Kredit komplett abbezahlt ist. Bei einem Immobilienkredit ist mit der Kreditlaufzeit eigentlich die Zinsbindungsfrist gemeint - also der Zeitraum, in dem der feste Zinssatz gültig ist. Die Zinsbindungsfrist beträgt normalerweise zwischen 5 und 15, maximal 25 Jahre.

Oft ist der Immobilienkredit am Ende der Laufzeit noch nicht ganz abbezahlt. Es verbleibt eine Restschuld, für die Du anschließend ein neuerliches Darlehen brauchst, eine sogenannte Anschlussfinanzierung. Die meisten Kreditnehmer schließen es nahtlos bei derselben Bank ab. Prinzipiell steht es Dir aber frei, für die Anschlussfinanzierung zu einem anderen Anbieter zu wechseln.

Ist eine längere oder kürzere Zinsbindungsfrist besser? Beides hat Vor- und Nachteile: Eine lange Zinsbindungsfrist bedeutet mehr Planungssicherheit. Gerade in Zeiten mit niedrigem Marktzins entscheiden sich viele Kreditnehmer für eine lange Zinsbindungsfrist, um sich möglichst lange günstige Zinsen zu sichern. Derzeit liegt der Zinssatz von Immobiliendarlehen extrem niedrig - es war in den letzten 40 Jahren noch nie so günstig, zur Finanzierung von Immobilien einen Kredit aufzunehmen.

Ein möglicher Nachteil einer langen Zinsbindungsfrist ist, dass die Bank den Zinssatz oft von vornherein etwas höher ansetzt. Nutze am besten den Immobilienkreditrechner, um zu prüfen, wie sich unterschiedliche Laufzeiten (= Zinsbindungsfristen) auf die Höhe des Zinssatzes auswirken!

Volltilgungsdarlehen

Wenn Du Deine finanzielle Belastung auf Punkt und Beistrich planen möchtest, dann ist ein sogenanntes Volltilgungsdarlehen eine mögliche Option. Bei einem Volltilgungsdarlehen ist der Zinssatz bis zur letzten Monatsrate fest, Du weißt daher von Anfang an, wie viele Zinsen Du zahlen wirst.

Da Immobilienkredite derzeit sehr günstig sind, versuchen sich viele Kreditnehmer mit einem Volltilgungsdarlehen dauerhaft günstige Zinsen zu sichern. Denn es kann zwar niemand seriös vorhersagen, wie sich das Zinsniveau in den nächsten Jahren bis Jahrzehnten entwickeln wird. Es ist aber leicht denkbar, dass die Zinsen mittelfristig wieder steigen werden.

Ein möglicher Nachteil ist, dass Volltilgungsdarlehen meist nur mit einer beschränkten Laufzeit von maximal 15 Jahren vergeben werden. Um einen Immobilienkredit so rasch abzubezahlen, musst Du vergleichsweise hohe Kreditraten stemmen. Schließt Du ein Volltilgungsdarlehen mit einer längeren Laufzeit ab, dann zahlst Du wahrscheinlich von vornherein höhere Zinsen.

Beleihungsrate

Die Beleihungsrate (auch Beleihungswert genannt) drückt aus, wie viel Prozent der Gesamtkosten der Immobilie Dir die Bank als Kredit zur Verfügung stellt. Den Rest musst Du aus eigenen Mitteln aufbringen - man spricht auch vom sogenannten Eigenkapital.

Normalerweise liegt die Beleihungsrate zwischen 60 und 80 Prozent. Für eine kleine Wohnung im Wert von 100.000 Euro kannst Du somit zwischen 60.000 und 80.000 Euro als Immobiliendarlehen bekommen.

Der Hintergrund ist: Die Bank möchte sichergehen, dass sie nicht auf den Schulden sitzen bleibt, falls Du den Immobilienkredit nicht mehr bedienen kannst. Der Beleihungswert ist ein Mindestbetrag, den sie bei einem Verkauf oder einer Versteigerung der Immobilie in jedem Fall bekommen würde - auch wenn zwischenzeitlich die Immobilienpreise fallen sollten.

Mehr als 80 Prozent des Immobilienwerts wird Dir die Bank nur zur Verfügung stellen, wenn Du ein sehr hohes Einkommen hast oder bereit bist, höhere Zinsen zu zahlen. In Einzelfällen ist auch eine sogenannte Vollfinanzierung möglich, bei der Du selbst gar kein Eigenkapital mitbringst. Ein Kreditvergleich ist vor einer Immobilien-Vollfinanzierung aber Pflicht, denn oft zahlst Du deutlich höhere Zinsen!

Wie hoch sind die Zinsen für Immobilienkredite?

Für einen Immobilienkredit mit einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren liegt der durchschnittliche Effektivzins derzeit (Stand Dezember 2019) bei rund 0,80 Prozent, wenn Deine Bonität gut ist. Günstige Angebote beginnen schon bei 0,50 Prozent, bei manchen Banken zahlst Du knapp über 1 Prozent Zinsen. Schon vermeintlich kleine Unterschiede summieren sich über die Jahre zu beachtlichen Beträgen!

Wie viel Zinsen Du konkret bezahlst, hängt aber stark von Deinen persönlichen Voraussetzungen ab. Die entscheidenden Faktoren sind:

Einkommen

Wenn Du zur Finanzierung von Immobilien einen Kredit aufnehmen willst, wird die Bank Einkommensnachweise verlangen, bevor sie Dir ein Angebot macht. Je höher Dein Einkommen, desto bessere Kreditkonditionen kannst Du erwarten.

Vorteilhaft ist ein festes, unbefristetes Arbeitsverhältnis. Selbstständige haben es aufgrund ihres schwankenden Einkommens meist schwerer, einen günstigen Immobilienkredit zu bekommen.

Bonität

Neben Deinem Einkommen wird die Bank auch Deine Bonität überprüfen, indem sie z.B. bei der Schufa oder anderen Auskunfteien eine Anfrage stellt. Hat es in der Vergangenheit schon einmal Zahlungsschwierigkeiten gegeben, dann wird sie entweder höhere Zinsen verlangen oder den Kredit ganz ablehnen.

Doch jede Bank beurteilt die Bonität auch nach individuellen Kriterien! Falls Du keine lupenreine Schufa hast, ist ein Kreditvergleich vor einer Immobilien-Finanzierung daher umso wichtiger.

Art der Immobilie

Die Bank wird sich auch für das Haus oder die Wohnung bzw. das Bauprojekt selbst interessieren. Normalerweise musst Du bei den Kreditverhandlungen daher Unterlagen wie Baupläne, Baugenehmigungen, Grundbuchauszüge, Fotos der Immobilie oder - falls vorhanden - ein Wertgutachten vorlegen. Oft haben Banken auch eigene Sachverständige, die den Wert der Immobilie beurteilen.

Weitere Sicherheiten

Die wichtigsten Sicherheiten stellen bei einem Immobiliendarlehen das Haus oder die Wohnung selbst sowie Dein Einkommen als Kreditnehmer dar. Darüber hinaus werten es Banken als positiv, wenn Du einen zweiten Kreditnehmer mit einem eigenen Einkommen - z.B. Deinen Partner - ins Boot holst oder andere Familienangehörige als Bürgen einsetzt. Oft kannst Du dann günstigere Kreditkonditionen ausverhandeln.